Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính thuế thu nhập cá nhân thế nào?

Trả lời:

Theo luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực từ 1.1.2009, thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Sau đó có thông tư 84/2008/ TT- BTC ngày 30.9.2008 của bộ Tài chính hướng dẫn thi hành luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8.9.2008

Có hai cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là:

1. Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = thu nhập tính thu X thuế suất 25%

2. Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân xác định: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng X thuế suất 2%.

Trường hợp của bạn, thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất có và không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) đi giá vốn (giá mua) và các chi phí hợp lý liên quan.

Giá chuyển nhượng: là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất, được xác định theo quy định của bộ xây dựng về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do bộ xây dựng ban hành, và căn cứ theo giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Trường hợp UBND cấp tỉnh có ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng trên đất được tính theo bảng giá lệ phí trước bạ.

Giá vốn: được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau: đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước; Đối với quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua), như là: phiếu thu của tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán của các cá nhân với nhau...; Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.

Trường hợp giá vốn về quyền sử dụng đất, giá trị nhà không xác định được hoặc giá ghi trên hợp đồng mua cao hơn giá thực tế tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Chi phí hợp lý liên quan: là các khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất người chuyển nhượng đã nộp ngân sách; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản như: chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc,...

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

• 309
• By Admin
• 03/01/2009
• 17