Chuyện chung cư: Người làm luật đóng chưa tròn vai

Người làm luật hầu như chỉ quan tâm đến khía cạnh kỹ thuật xây dựng, cấu trúc vật chất của tòa nhà, của các căn hộ, cũng như đến việc quản lý hành chính đối với cộng đồng công dân chung cư. Cuộc sống dân sự của chung cư bị bỏ ngỏ.

Cuộc đôi co giữa các chủ căn hộ thuộc chung cư cao cấp The Manor ở Hà Nội và chủ đầu tư Bitexco liên quan đến việc thu phí trông giữ xe chẳng khác một xung đột thông thường trong cuộc sống dân sự: một bên cho rằng giá dịch vụ quá cao so với mức chấp nhận được; bên kia kiên quyết đòi được trả thù lao tương xứng với công sức và vốn liếng bỏ ra.

Trong trường hợp xung đột dân sự, thì nếu có bên nào kiện, tòa án sẽ xử; còn nếu không ai kiện thì cứ để mặc họ giải quyết với nhau, miễn đừng gây mất trật tự công cộng. Việc nhà chức trách hành chính, cụ thể là UBND thành phố rồi UBND huyện sở tại, can thiệp vào vụ này trong tư thế người phân xử và có quyền phán quyết, là việc không phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của xã hội có tổ chức.

Song, điều kỳ quặc không dừng lại ở đó. Ở các nước tiên tiến kiểu tranh chấp này không thể xuất hiện. Người ta hiểu được tính chất phức tạp của sở hữu chung cư: một tòa nhà chung, trên một miếng đất chung, với đủ thứ tiện ích chung, nhưng lại là nơi tổ chức cuộc sống riêng, độc lập của nhiều người; nguy cơ bất đồng, cãi vã luôn tiềm ẩn. Bởi vậy, nhà chức trách chủ động dùng luật để đóng khung thật chặt các mối quan hệ xoay quanh loại tài sản này, nhằm ngăn ngừa những cuộc đối đầu đáng tiếc.

Trước hết, chung cư phải và chỉ có thể là tập hợp những căn hộ. Nhà đầu tư chỉ được phép rao bán các căn hộ sau khi đã hoàn tất việc thiết lập hồ sơ pháp lý về “hộ hóa” toàn bộ không gian chung cư. Mỗi căn hộ chung cư bao gồm hai phần: phần sở hữu riêng, tức là những thứ thuộc về chủ căn hộ một cách tuyệt đối, không chia sẻ với ai khác; phần sở hữu chung, bao gồm tất cả những công trình, tiện ích phục vụ cho tất cả mọi người, từ cầu thang, lối đi, vườn cây, bãi đậu xe, cho đến hệ thống điện, truyền hình, điện thoại, cấp thoát nước...

Đã gọi là chung cư thì không thể có phần nào được nhà đầu tư giữ lại làm tài sản riêng, rồi đưa vào khai thác bằng cách cho các chủ sở hữu căn hộ thuê dưới dạng công trình tiện ích, phục vụ sinh hoạt.

Các chủ căn hộ tập hợp lại trong khuôn khổ một thiết chế tự quản gọi là hội nghị nhà chung cư. Trong trường hợp nhà đầu tư chưa bán được tất cả các căn hộ, thì đối với những căn hộ chưa có người mua, nhà đầu tư được coi là chủ sở hữu và với tư cách ấy tham gia vào hội nghị nhà chung cư. Khi đó, nhà đầu tư cũng chịu sự chi phối của cùng một hệ thống quy tắc ứng xử được ghi nhận tại điều lệ chung cư, như các chủ căn hộ khác.

Thông qua hội nghị nhà chung cư, các chủ căn hộ quyết định cơ chế vận hành các phần sở hữu chung và thể thức quản lý đối với các phần đó. Chẳng hạn, đối với bãi đậu xe ngầm, hội nghị nhà chung cư có thể mở thầu cung ứng dịch vụ trông giữ. Về mặt lý thuyết, nếu nhà đầu tư xây dựng chung cư muốn cung ứng dịch vụ này, thì họ phải dự thầu và được đối xử giống như tất cả những người dự thầu khác. Điều đó có nghĩa rằng, nếu không đưa ra được đề nghị tốt, thì nhà đầu tư có thể bị mời đi chỗ khác, cho dù chính họ là người đã tạo ra chung cư đó.

Cho đến nay, luật về chung cư ở Việt Nam vẫn còn rất sơ sài. Người làm luật hầu như chỉ quan tâm đến khía cạnh kỹ thuật xây dựng, cấu trúc vật chất của tòa nhà, của các căn hộ, cũng như đến việc quản lý hành chính đối với cộng đồng công dân chung cư. Cuộc sống dân sự của chung cư bị bỏ ngỏ.

Hội nghị nhà chung cư, về phần mình, tập hợp không chỉ các chủ sở hữu căn hộ mà tất cả những ai có liên quan đến nhà chung cư, từ nhà đầu tư, đến chủ sở hữu, người thuê căn hộ, công ty dịch vụ tiện ích, đại diện chính quyền địa phương...

Thay vì vận hành như một thiết chế quyền lực, nó mang dáng dấp của một tổ chức mặt trận: rộng, bao quát, nhưng không có quyền uy cần thiết của nhà chức trách cho phép bảo đảm trật tự, công bằng trong cuộc sống cộng đồng.

Đặc biệt, nó không đảm nhận được tư cách chủ sở hữu của toàn bộ thực thể pháp lý gọi là chung cư trong mối quan hệ với người thứ ba, nhất là với nhà đầu tư.

Lợi dụng sơ hở của luật, nhiều nhà đầu tư giữ lại cho riêng mình một số bộ phận trong kết cấu chung cư, mà đáng lý ra phải thuộc phần sở hữu chung, và sử dụng các phần ấy như nguồn tạo thu nhập bổ sung. Bãi đậu xe ngầm của Bitexco tại chung cư The Manor ở Hà Nội là một ví dụ tiêu biểu.

Thậm chí, có thể ghi nhận xu hướng tìm cách duy trì hình ảnh nhà đầu tư trong tư thế ông chủ đối với toàn bộ chung cư trong quan hệ với chủ căn hộ. Hậu quả là thay vì có thể đĩnh đạc đối tác với nhà đầu tư trong quá trình tổ chức cuộc sống chung cư ở cương vị chủ sở hữu, chủ căn hộ thường xuyên bị đẩy vào thân phận người thuê, có khi còn tệ hơn, bị gán vào vai người đi xin và chờ được cho.

Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn