Chung cư giá rẻ 195 triệu: Không thể ở được?

4 triệu đồng/m2 là ... không tưởng

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành khẳng định: Thời gian qua thị trường BĐS ghi nhận một tín hiệu đáng mừng, đó là hàng loạt các công ty nhà nước và dân doanh hạ giá chung cư xuống dưới 10 triệu đồng/m2, thậm chí có DN hạ đến mức 4 triệu đồng/m2.

Trước đây, các DN tự hào về nhà giá cao, nhưng giờ lại có DN tự hào là xây được nhà giá thấp.

Song ông Nguyễn Văn Đực - người từng hoạt động trên 30 năm trong lĩnh vực địa ốc tỏ ra ngạc nhiên về việc DN đưa ra mức giá nhà chung cư 195 triệu đồng cho một căn hộ 50 m2. Vì ông cho rằng phải "cực kỳ giỏi" thì DN mới có thể làm được chung cư với giá như vậy.  

Công ty Vinaconex là DN đầu tiên bán nhà ở khối chung cư 5 tầng với giá gần 200 triệu/căn có diện tích 50m2. (Ảnh Lê Minh)

"Tôi tạm tính toán thế này: Nếu xây nhà giá thấp với tiện nghi tạm chấp nhận được thì giá xây dựng khoảng 4 triệu đồng/m2. Trong 4 triệu đồng đó, DN chỉ được kinh doanh 70%, 30% còn lại là các công trình công ích như tầng hầm, cầu thang máy...

Vì vậy, khi thành phẩm, giá phải lên đến 6 triệu đồng/m2. Tính thêm tiền đầu tư đất, hạ tầng, tiền chuyển mục đích sử dụng đất... khoảng hơn 3 triệu/m2 thì tổng cộng thì giá cho 1m2 nhà giá giá thấp này phải "tròm trèm" 10 triệu đồng", ông Đực phân tích.

Nếu cố làm cũng không thể ở được?

Theo một giám đốc công ty địa ốc BĐ (Hà Nội), thì hiện nay "bói" cũng không ra được DN nào công bố mình bán chung cư với giá 5 triệu đồng/m2 chứ chưa nói đến giá nhà chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2.

Ông Đực chia sẻ thêm: "Với thời giá hiện tại 1m2 xây dựng chung cư, DN đã phải chịu khoảng 1,5 triệu đồng tiền bồi thường đất, tính thêm tiền đầu tư hạ tầng thì lên tới 3-4 triệu đồng/m2. Riêng phần xây dựng, bê bông cốt thép "bèo bọt" nhất cũng phải 1,5 triệu đồng/m2. Có thể, dự án nằm ở xa trung tâm làm giảm đi được tiền bồi thường đất nhưng các chi phí khác không bao giờ có thể dưới 4 triệu đồng/m2".

"DN nào mà bán với giá 6 triệu đồng là cực kỳ thành công rồi. Theo kinh nghiệm của chúng tôi thì khó có cuộc cánh mạng nhà giá thấp nào mà có thể bán ở mức 6 triệu đồng/m2 cho người dân", ông Đực kết luận

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Việt Nam (Vinaland), cũng cho rằng: Nếu chọn mốc giá nhà chung cư 4 triệu đồng/m2 thì Nhà nước phải  bù lỗ, may ra DN mới có thể xây nổi. Đồng thời, Nhà nước phải hỗ trợ tối đa về quỹ đất sạch cũng như hạ tầng.

"Nếu xây được với giá đó thì DN chỉ có nước ra khu vực đất ruộng, không có đường sá, hạ tầng mà xây lên thì khả năng là được. Hoặc nếu cố làm cũng không thể ở được", ông Hoàng nói.

Là người thực hiện nhiều dự án nhà lớn, ông Hoàng cho rằng: Đối với những dự án nhà ở có giá trung bình, khi hạch toán tất cả chi phí để đưa ra giá bán có lãi "tí ti" được thì giá ít nhất cũng 10 triệu/m2.

"Mà đó mới chỉ là những dự án nằm ở những khu vực ngoại thành giá rất rẻ", ông Hoàng nhấn mạnh thêm.

Kể cả DN chọn phương án xây chung cư thấp tầng tốn ít tiền xây dựng song quỹ nhà bán lại ít đi, đồng thời chi phí cho tiền đất lớn lên. Còn nếu xây cao tầng thì giá xây dựng cao lên, giá đất sẽ rẻ đi...

"Tóm lại cái này bù cái kia nhưng tôi khẳng định không thể dưới 10 triệu đồng/m2 được", Chủ tịch HĐQT Vinaland quả quyết.

"Sẽ tạo ra cảnh nhếch nhác, luộm thuộm"

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng muốn xây nhà giá thấp thì phải đáp ứng được 3 yếu tố: Thứ nhất là phải tính đúng và tính đủ khối lượng.

"Có thể có nhiều DN tính không đúng và đủ vào giá thành. Họ có thể lấy lãi ở một số dự án khác, thậm chí không lãi để tạo ra một ngọn cờ tiên phong về nhà giá thấp. Điều này theo tôi là sự phát triển không bền vững. Muốn phát triển bền vững thì phải đảm bảo yếu tố đúng và đủ", ông Đực nói.

Thứ hai, về chất lượng, nhà giá thấp vẫn phải đảm bảo kết cấu bền vững, đặc biệt là xây thô phải đúng, không bớt xi măng, gạch để chất lượng kém gây thấm nứt... Và thứ 3 là các tiện ích của khu chung cư giá thấp không cao.

Hiện nay, một số nhà chung cư gọi là giá thấp (khoảng 200 triệu) chủ yếu là nhà chung cư thấp tầng (thông thường là 5 tầng), không có thang máy, các điều kiện bảo vệ sơ sài.

Vị Giám đốc Công ty Đất Lành cho rằng, việc triển khai xây dựng các khu chung cư này có tiện lợi là giá rẻ nhưng các nước trên thế giới đã bỏ hình thức này từ rất lâu vì các điều kiện trật tự không an toàn

"Các chung cư giá thành thấp đi kèm với các dịch vụ đi kèm hạn chế. Sau này, các chung cư sẽ tạo ra sự nhếch nhác, cảnh quan luộm thuộm, cầu thang chung không cai quản lý sẽ trở nên mất vệ sinh. Có thể trước mắt giải quyết được những bức xúc về chỗ ở nhưng về lâu dài sẽ tạo ra một gánh nặng cải tạo chung cư", ông Đực nói.

Các DN địa ốc đều cho rằng cách tốt nhất hiện nay để giúp người dân có thể mua được nhà giá thấp thì phải áp dụng cơ chế Nhà nước và DN cùng làm, nghĩa là nhà nước sẽ hỗ trợ DN bằng cách "làm sạch đất" cho DN và coi quỹ đất đó như tài sản công ích.

"Cái khó và lợi nhuận của DN có được giải quyết hay không chính là ở khâu này. Khi có đất sạch rồi thì kể cả DN xây và bán với giá khoảng 8 triệu đồng/m2 thì chất lượng chung cư được đảm bảo và sẽ tạo ra được một sức bật mới đối với nhà giá thấp trên thị trường địa ốc", ông Trần Minh Hoàng, Giám đốc Vinaland đề xuất.