Chủ BĐS và bên thuê đẩy áp lực rủi ro tỷ giá cho nhau

Chủ bất động sản và khách thuê “cố” đẩy rủi ro tỷ giá cho nhau

CBRE đã xuất bản báo cáo Luận điểm Việt Nam, đánh giá tác động của việc điều chỉnh giảm giá trị đồng VND so với USD và thu hẹp biên độ giao dịch lên thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, đối với sự mất giá của đồng tiền, chủ bất động sản (chủ cho thuê) và khách thuê có quyền lợi trái ngược nhau.

Hiện, Chính phủ siết chặt hơn việc thực thi quy định niêm yết giá theo tiền đồng. Nếu chủ cho thuê “né” luật và vẫn niêm yết theo đô-la, họ có thể thành công trong việc giảm thiểu rủi ro trượt giá và đẩy rủi ro tỷ giá về phía khách thuê. Tuy nhiên, nếu Chính phủ tiếp tục siết chặt hơn các quy định hiện hành như khoảng cuối năm 2010, việc tiếp tục niêm yết giá theo USD sẽ không khả thi.

Khi áp lực từ Chính phủ đủ mạnh, các chủ cho thuê có thể chuyển sang niêm yết giá theo tiền đồng và ràng buộc bởi tỷ giá. Giá thuê được tính theo VND với một điều khoản ràng buộc là nếu tỷ giá giảm theo một tỷ lệ nhất định, giá thuê sẽ được điều chỉnh theo.

Trong khi đó, khách thuê có cơ sở yêu cầu niêm yết giá thuê bằng VND khi đó sẽ đẩy rủi ro trượt giá về ngược lại phía chủ cho thuê. Cùng với việc thực thi chặt chẽ hơn quy định niêm yết giá theo VND “các khách thuê sẽ có nhiều cơ hội ký hợp đồng thuê bằng VND, nhưng rất có thể sẽ bị ràng buộc với tỷ giá. Trong tương lai gần, khách thuê khó có khả năng yêu cầu và được ký kết hợp đồng thuê bằng tiền đồng hẳn hoi mà không bị ràng buộc với tỷ giá” – CBRE nhận định.

“Giá của sản phẩm hoàn thiện là vấn đề nan giải nhất”

Theo CBRE, đối với chủ đầu tư, ba lĩnh vực mà tiền đồng giảm giá sẽ gây ảnh hưởng là: nguồn nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các dự án, giá bán của sản phẩm hoàn thiện và việc huy động vốn đầu tư.

Việc điều chỉnh tăng tỷ giá vừa qua sẽ tăng chi phí nhập khẩu, bao gồm cả chi phí trả cho lao động nước ngoài như kiến trúc sư và kỹ sư ngoại quốc. Giá của sản phẩm hoàn thiện là vấn đề nan giải nhất. Mặc dù không có chủ đích vi phạm quy định hiện hành nhưng nhiều chủ đầu tư đã đề phòng rủi ro tỷ giá bằng cách niêm yết giá bán theo USD. Một giải pháp khác là nâng giá chào bán khi niêm yết theo VND.

Vào ngày 11/09/2010, Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đã ban hành Công văn số 6852/NHNN-QLNH, nhắc nhở phải niêm yết giá thuê hoặc bán bất động sản bằng tiền VND. Sau đó, quy định này được thực thi chặt chẽ hơn, nhưng vẫn gặp nhiều trở ngại trước khi hoàn toàn chuyển sang niêm yết giá theo VND do các chủ đầu tư thật sự không muốn chấp nhận thêm nhiều rủi ro.

Từ đặc thù kinh doanh khi thông thường, mức giá chào được áp dụng trước khi thực nhận khoản thanh toán cuối cùng đến hai năm, rủi ro trượt giá khi niêm yết tiền đồng là rất lớn. Chủ đầu tư có khả năng phải mất một khoản phần trăm rất lớn trong giá trị bán trong suốt thời gian triển khai dự án cho đến khi hoàn thành, từ đó kéo lợi nhuận dự án cũng giảm mạnh.

Cuối cùng, nếu chủ đầu tư huy động vốn bằng VND, khi đồng mất giá đồng nghĩa với việc họ phải huy động thêm vốn để bù chi phí khi tính sang USD. Nếu huy động vốn từ ngân hàng thì còn phải tính đến lãi suất. Chắc chắn khi đó khoản lãi vay này sẽ được đẩy sang phía khách hàng, hệ quả là mức giá bán sẽ kém cạnh tranh hơn.

(Theo CafeF)

• 0
• By Admin
• 04/03/2011
• 17