Chọn mặt cổ phiếu ngành bất động sản

Bên cạnh đó,  thị trường cần phải có thêm nguồn cung về văn phòng cho thuê, khách sạn 4 và 5 sao, và mặt bằng cho ngành bán lẻ, dự kiến sẽ phát triển mạnh khi Việt Nam mở cửa hoàn toàn thị trường này cho các NĐT nước ngoài vào đầu năm 2009.

Hiện tại đa số DN trong ngành BĐS trên sàn niêm yết tập trung vào mảng chính là đầu tư phát triển nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp, trong đó, các DN niêm yết ITA, KBC, SZL là nhóm hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp - doanh thu và lợi nhuận chủ yếu đến từ việc cho thuê đất nền và nhà xưởng trong khu công nghiệp; Nhóm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư BĐS: đầu tư dự án khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp, chung cư giá rẻ, căn hộ cho thuê - doanh thu và lợi nhuận nhận được do bán hoặc cho thuê căn hộ là các DN niêm yết TDH, SJS, KHA, NTL, RCL, HDC. Còn đầu tư cao ốc văn phòng, cao ốc thương mại, doanh thu và lợi nhuận nhận được chủ yếu từ việc cho thuê mặt bằng bán lẻ, văn phòng cao cấp, điển hình là VIC.

Rủi ro trước mắt

Cơ cấu nợ/tổng tài sản bình quân trong 3 năm của các DN niêm yết trong ngành BĐS ở mức 53,46%; không cao nếu so với bình quân tất cả các DN niêm yết (54,3% tại thời điểm quý 3/2008). Đặc trưng của ngành BĐS là cần chi phí đầu tư lớn, thông thường hay sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Trong giai đoạn 2005 - 2007, thị trường BĐS cùng thị trường chứng khoán đều khởi sắc, các DN trong ngành có điều kiện huy động vốn qua nhiều kênh khiến tỷ lệ/tổng tài sản giảm nhanh chóng (năm 2005, 2006. 2007 tương ứng là 64,04%, 58.50% và 39,21%). Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm cơ cấu nợ/tổng tài sản bình quân ngành lại có xu hướng tăng trở lại, từ 39,21% cuối 2007 lên 64,33% cuối quý 3. Điều này cho thấy cơ cấu nguồn vốn ngành đang dịch dần về phía nợ. Một số DN có cơ cấu chuyển dịch tương đối lớn là NYL (55,4% lên 74,1%), VIC (39,2% lên 66,9%) và STL (53,4% lên 82,9%).

Theo các chuyên gia, xét tổng thể trong bối cảnh thị trường tín dụng gặp khó khăn như quý 2/2008, các khoản vay này, dù ngắn hạn hay dài hạn đều phải chịu lãi suất không thấp (riêng VIC, việc dịch chuyển cơ cấu nợ do Cty phát hành thành công 2.000 tỷ trái phiếu DN với lãi suất thấp, 11 - 16%/năm). Do vậy, nếu thị trường BĐS không phục hồi trong 6 tháng đến 1 năm tới, nhiều khả năng gánh nặng tài chính sẽ ảnh hưởng nặng nề tới đa số Cty trong ngành. Ngoài ra, sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong khi không kiểm soát dòng tiền ra vào DN ở một số Cty hiện nay là điều hết sức nguy hiểm. Khi tiến độ bán hàng không như dự kiến, đồng thời tình hình tín dụng BĐS tiếp tục bị thắt chặt, rất có thể nhiều DN ngành này sẽ rơi vào tình trạng suy giảm khả năng thanh toán, thậm chí đi tới phá sản.

Nếu như ROE, ROA bình quân trong 3 năm 2005 - 2007 tương ứng ở mức 36,36% và 16,47% thì các chỉ tiêu này đang có xu hướng giảm dần theo thời gian. Tới cuối năm 2007, ROE, ROA, bình quân ngành chỉ là 26,85%, 12,98% và được dự báo sẽ còn tiếp tục xuống trong năm 2008. Theo các chuyên gia, việc suy giảm ROE bình quân ngành chủ yếu là bởi vòng quay tài sản bình quân ngành giảm (bình quân tương ứng năm 2005, 2006, 2007 là 1,03; 0,52 và 0,35) đồng thời đòn bẩy tài chính cũng giảm từ 4,04 (2005) xuống 2,55 (2007). Mặc dù lợi nhuận biên trong các năm có tăng nhưng không cao bằng tốc độ giảm của hai chỉ tiêu trên.
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009, do ảnh hưởng từ những yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ cũng như sự thận trọng của hệ thống ngân hàng trong việc cho vay lĩnh vực BĐS, doanh thu và lợi nhuận của đa số DN trong ngành dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng thấp hơn bình quân tăng trưởng ngành cùng kỳ năm 2006, 2007. Ngoài ra, áp lực trả gốc và lãi vay của các DN trong thời gian tới tăng cao, cộng với hoạt động bán hàng không hiệu quả trong bối cảnh thị trường BĐS đang trong giai đoạn suy giảm cũng khiến đa số DN trong ngành không thể đạt kế hoạch lợi nhuận năm.

Cầm cự

Quý 3, đa số các DN niêm yết hoạt động không hiệu quả bằng năm trước, đa số các DN niêm yết trong ngành BĐS trong 3 quý đầu năm 2008 vẫn tăng trưởng nhưng không cao (tăng trưởng bình quân doanh thu, lợi nhuận SXKD và lợi nhuận ròng tương ứng là 12,13%; - 4,31%; 28,6%). Tổng hợp chỉ số tăng trưởng bình quân của cả ngành cho thấy tốc độ tăng trưởng doanh thu giảm từ 63,21% năm 2007 xuống 12,13% luỹ kế 3 quý và 15,8% dự kiến cho năm 2008.

Tính trong 9 tháng đầu năm, đa số DN trong ngành có tăng trưởng doanh thu. Tuy nhiên, lợi nhuận, nhất là lợi nhuận sau thuế, lại tăng trưởng không tốt (trừ một số DN như TDH, RCL). Mặt bằng chi phí (chi phí tài chính, chi phí hoạt động cũng như chi phí bán hàng) trong năm tăng khiến DN khó tiếp tục duy trì tỷ lệ lợi nhuận biên như các năm trước. Bình quân tăng trưởng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh tính luỹ kế 3 quý đầu năm trong ngành là - 4,31% trong khi doanh thu và lợi nhuận ròng vẫn tăng trưởng 12,1% và 28,6%.

Đối với một số DN, điều này chưa hẳn là xấu, bởi tuỳ theo đặc thù hoạt động hoặc kế hoạch của Cty mà dòng tiền có thể thay đổi. Đơn cử như việc Cty lo ngại việc vật liệu xây dựng tăng giá bất thường, sau đó ứng tiền trước cho đối tác nhằm có giá gốc tốt hơn cũng khiến tăng khoản trả trước người bán và dòng tiền âm trong một thời gian dài.

Lạc quan về dài hạn

 Theo chuyên gia tài chính Lê Văn Thanh Long, Việt Nam có độ trễ nhất định so với các nước phát triển nên ảnh hưởng của khủng hoảng lần này đối với kinh tế sẽ được cảm nhận nhiều từ quý 4 năm 2008. Vì vậy, trong ngắn hạn, tình hình kinh tế vẫn khó khăn và dự báo kết quả kinh doanh của các DN niêm yết tiếp tục sút giảm, trong đó có các DN niêm yết ngành BĐS. Tuy nhiên, ngay trong ngành BĐS, các NĐT cũng cần chú ý phân loại DN, tuỳ thuộc đặc thù hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như quy mô vốn, các dự án đang triển khai mà vẫn có những DN hoạt động tốt ngay cả trong thời kỳ khó khăn.

Theo ông Brett Ashton - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM tiếp tục trầm lắng, có thể trong vòng 12 tháng tới, nhưng đây chỉ là sự "xì hơi" tạm thời. Chuyên gia này dự đoán thị trường sẽ sôi động trở lại vì kinh tế tại các thành phố lớn này sẽ tiếp tục phát triển. Do vậy, bơm vốn cho các dự án địa ốc là cần thiết để tránh cầu vượt xa cung và làm thị trường sốt trở lại. Tuy nhiên, ông Ashton cho rằng ngân hàng cần tránh cho vay đối với những dự án đầu cơ và cho các NĐT không có báo cáo kiểm toán và các hoạt động kinh doanh minh bạch. "Theo thời gian, thị trường sẽ tự điều chỉnh, và những Cty có năng lực và tiềm năng sẽ vượt qua thời điểm khó khăn, khi đó thị trường sẽ lành mạnh hơn". Và như vậy, CP của ngành BĐS nhìn về dài hạn vẫn được coi là những CP tiềm năng.

Theo DDDN

• 0
• By Admin
• 28/11/2008
• 17