Cho vay BĐS: "nước đến chân" ngân hàng và nhà đầu tư

Khó đủ bề

Số liệu đã được công bố cho hay, tính đến nay tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tổ chức tín dụng trong cả nước là khoảng trên 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế.

Số vốn đầu tư vào BĐS lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay BĐS trong cả nước. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60%, tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng. Các địa phương khác cũng có số vốn cho vay bất động sản khá là Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu…

Nếu phân tích riêng TP HCM, nơi thị trường BĐS phát triển nóng nhất cả nước cách đây khoảng 1 năm và cũng là thị trường BĐS lớn nhất sẽ cho thấy rõ tình trạng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng lên khá mạnh.

Trong năm 2008 có 151 dự án ở TP HCM có nhu cầu vay vốn và được các NHTM cam kết cho vay 14.300 tỷ đồng. Đến hết tháng 10/2008 các dự án đã giải ngân được 9.300 tỷ đồng; trong đó có 56 dự án đã giải ngân hết vốn vay, 95 dự án đang giải ngân song trong số đó có 57 dự án có mức cho vay thêm dưới 10 tỷ đồng.

Dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM tập trung chủ yếu vào các nhóm đối tượng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 5.647 tỷ đồng; khu công nghiệp – khu chế xuất 1.380 tỷ đồng; đô thị mới 6.093 tỷ đồng; cao ốc cho thuê 5.773 tỷ đồng; trung tâm thương mại 2.439 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân 18.000 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà để bán 9.587 tỷ đồng; thế chấp quyền sử dụng đất 5.571 tỷ đồng; kinh doanh BĐS khác là 6.237 tỷ đồng,…

Trong số các dự án đầu tư BĐS nói trên thì có ba lĩnh vực rất đáng quan tâm, đó là đầu tư xây nhà và sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh doanh BĐS khác. Riêng 3 lĩnh vực này có số dư nợ lên đến 21.400 tỷ đồng.

Nếu như chỉ cần 1/3 số vốn của ba lĩnh vực này khách hàng không trả nợ đúng hạn thì sẽ có khoảng 7.500 tỷ đồng sẽ chuyển thành nợ quá hạn. Như vậy tổng số nợ xấu trên địa bàn TP HCM sẽ lên tới gần 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng theo thông lệ quốc tế.

Điều này rất dễ xảy ra. Bởi vì thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là lúc thị trường BĐS trong cả nước nói chung và ở TP HCM nói riêng phát triển nóng, giá cả tăng cao, nhu cầu mua đi bán lại nhà đất rất sôi động. Cũng chính tại thời điểm này dư nợ cho vay BĐS tăng cao tại các NHTM, nhất là một số NHTM cổ phần. Các khoản cho vay phần lớn là có kỳ hạn 1 năm.

Song hiện nay đã là cuối năm 2008 và chuẩn bị đầu năm 2009, tức là đến thời điểm nhiều hợp đồng vay vốn đầu tư BĐS đến kỳ hạn phải trả nợ gốc và lãi. Trong khi đó nguồn trả nợ vốn vay phần lớn là tiền bán nhà, bán đất phân lô, bán căn hộ, cho thuê nhà,… Nhưng hiện nay giá BĐS ở TP.HCM, Hà Nội, nhiều nơi khác, giảm mạnh. Có nhiều dự án giá giảm tới 30% - 40%, thậm chí cá biệt có nơi giảm tới 50%.

Vòng luẩn quẩn

Giá giảm cộng thêm với việc thị trường rất trầm lắng nên nguồn trả nợ cả gốc và lãi không có tất yếu phát sinh nợ quá hạn ngân hàng. Không những vậy, theo hợp đồng vay vốn, phần lớn tài sản đảm bảo tiền vay là nhà đất, nên nếu khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng cho vay phải xiết nợ nhà đất của tài sản đảm bảo tiền vay.

Nhiều khả năng, đa số các NHTM phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng của thị trường tín dụng BĐS, có thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự xẩy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay.

Các lĩnh vực đầu tư BĐS khác ngoài ba lĩnh vực nói trên cũng không phải là không tiềm ẩn những rủi ro. Bởi vì trong số các dự án đầu tư khu công nghiệp – khu chế xuất không phải là thành công 100%, nhất là trong bối cảnh khó khăn chung của các doanh nghiệp hiện nay, kể cả về tiêu thụ sản phẩm, khả năng vay vốn ngân hàng, tình trạng thua lỗ do giá giảm mạnh,.. nên chắc chắn không ít doanh nghiệp không thể triển khai việc thuê đất, xây dựng nhà xưởng,…đúng kế hoạch trong các khu công nghiệp - khu chế xuất. Do đó chủ đầu tư các khu công nghiệp-khu chế xuất cũng khó thu được tiền thuê đất theo dự kiến để trả nợ ngân hàng.

Tương tự, các trung tâm thương mại cũng vậy, nguồn thu để trả nợ ngân hàng là từ tiền cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với xu hướng chung diễn biến của thị trường hiện nay nên chắc chắn nhiều hộ kinh doanh, doanh nghiệp phải điều chỉnh và tính toán lại việc triển khai của mình.

Đặc biệt là con số tổng hợp về vốn cho dân vay xây dựng và sửa chữa nhà, thực chất không ít trường hợp đầu tư mua căn hộ, đất phân lô, nền nhà hoặc xuất nhà trong dự án,… để đầu cơ nhưng nay trước tình hình thị trường như vậy nên nguồn trả nợ ngân hàng rõ ràng là khó khăn.

Rủi ro đang đến

Thực tế, rất nhiều hợp đồng vay vốn đầu tư BĐS được ngân hàng cho vay trung dài hạn, từ 2 năm đến 3 năm, thậm chí 5 năm và dài hơn. Nhưng theo quy định trong hợp đồng, người vay phải trả nợ góp định kỳ 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng một lần.

Nguồn trả nợ thì bao gồm cả thu nhập thường xuyên và không thường xuyên như lương, lợi nhuận trong kinh doanh, tiền cho thuê nhà,...nhưng lớn nhất vẫn là chờ cơ hội để bán đi, nhưng đến nay hầu hết giá bán đã giảm xuống chỉ bằng 60% - 65% giá mua, thậm chí thấp hơn mà cũng khó bán được. Tình trạng này cũng diễn ra tương tự đối với thị trường tín dụng BĐS ở khu vực Hà Nội.

Đành rằng cũng theo số liệu được công bố, từ đầu năm 2008 đến nay, chỉ riêng tại TP HCM dư nợ cho vay BĐS đã giảm được gần 30.000 tỷ đồng, đây là con số đáng mừng, nhưng thực chất liệu có giảm được như vậy hay không khi mà tình hình chung của thị trường BĐS từ đầu năm 2008 đến nay liên tục đi xuống, nên không loại trừ một số trường hợp chỉ giảm “ trên báo cáo” mà thôi.

Mặt khác, số dư nợ cho vay BĐS được các NHTM báo cáo có đúng là thực chất hay còn được núp danh nghĩa đầu tư cho lĩnh vực khác cũng là vấn đề không thể không tính đến.

Bởi vậy những lo ngại về sự rủi ro tín dụng đầu tư BĐS tới đây sẽ bộc lộ rõ là điều dễ hiểu

Tính đến nay, tổng nguồn vốn huy động của các NHTM và TCTD trên địa bàn TP.HCM đạt 588.000 tỷ đồng, tăng 15% so với đầu năm 2008; Dư nợ cho vay đạt 446.000 tỷ đồng, tăng 19,6% so với đầu năm 2008. Riêng dư nợ cho vay doanh nghiệp nhỏ và vừa đạt 207.500 tỷ đồng, chiếm 42% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay chứng khoán giảm từ 3% tổng dư nợ thời điểm đầu năm xuống còn 1%. Cho vay bất động sản từ 26,59% giảm xuống còn 15,48%. Nợ xấu chiếm 2,14% tổng dư nợ.