Cho công ty bảo hiểm tham gia bảo lãnh bán nhà đang xây?

Kể từ ngày 1/7 tới, Luật Kinh doanh BĐS ban hành trong năm 2014 sẽ chính thức có hiệu lực. Trong đó, đáng chú ý là điều 56 với quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có một ngân hàng thương mại có đủ năng lực đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ dự án không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua thì ngân hàng bảo lãnh đứng ra bồi thường cho khách hàng theo nội dung cam kết trong hợp đồng.

Điều 56 cũng nêu rõ, NHNN Việt Nam sẽ công bố công khai danh sách các ngân hàng thương mại có đủ năng lực trong việc bảo lãnh kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Nội dung này là quy định hoàn toàn mới nhằm mục tiêu bảo vệ tài sản, tiền bạc cho người mua. Tuy nhiên, để thực hiện thành công quy định này cũng vô cùng phức tạp vì rất nhiều ràng buộc về quyền và nghĩa vụ liên quan đến người mua, chủ đầu tư và ngân hàng. Chính vì vậy đây cũng là quy định được nhiều chuyên gia đóng góp ý kiến nhất.

Trong buổi tọa đàm về việc thực hiện bảo lãnh bán nhà theo Luật Kinh doanh BĐS diễn ra vào chiều ngày 23/6 vừa qua, các chuyên gia đồng loạt nêu kiến nghị về việc mở rộng đối tượng tham gia thực hiện điều 56 là hết sức cần thiết. Cụ thể, các chuyên gia đề xuất nên cho phép các công ty bảo hiểm được tham gia vào nghiệp vụ bảo lãnh bán nhà đang xây nhằm tạo nên môi trường kinh doanh công bằng hơn cho tất cả các doanh nghiệp BĐS đang tham gia vào thị trường hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) nêu 2 điểm lưu ý khi thực hiện điều 56: Thứ nhất, cần bổ sung các quy định của pháp luật về nghiệp vụ bảo lãnh, bên cạnh đó hướng dẫn chi tiết cách thức thực hiện đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ hai, trên thị trường hiện có rất nhiều doanh nghiệp bảo hiểm có uy tín, đủ năng lực, điều kiện, vì vậy có thể bổ sung thêm những đối tượng này vào danh sách được tham gia thực hiện hoạt động bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua, thuê mua nhà ở đang xây, mà chủ đầu tư dự án chỉ phải lo trả phần chi phí bảo hiểm, không phải ký quỹ, hoặc không cần phải có tài sản bảo đảm. Trên thực tế, trong hoạt động bảo lãnh dự thầu đã có doanh nghiệp bảo hiểm cấp chứng thư bảo lãnh dự thầu và đã được bên mời thầu đồng ý.

Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia kiến nghị nên thêm công ty bảo hiểm vào danh sách đối tượng tham gia bảo lãnh. Ảnh: Vũ Lê

Ông Nguyễn Xuân Thành - GĐ Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright phân tích, nếu triển khai thực hiện đúng theo tinh thần của điều 56 Luật Kinh doanh BĐS thì việc bảo lãnh bán nhà đang xây phải do ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện. Do đó, quy định này có mặt hạn chế là các tổ chức khác không phải ngân hàng sẽ không được phép tham gia nghiệp vụ này. Trong khi đó, tại nhiều quốc gia phát triển, ngoài ngân hàng, các công ty bảo hiểm cũng được tham gia cung cấp dịch vụ bảo lãnh trách nhiệm hợp đồng và bảo lãnh trách nhiệm tài chính.

Cũng theo ông Thành, nếu quy định bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai đang được hiểu là nghiệp vụ cấp tín dụng thì việc bảo lãnh của ngân hàng cũng không mở rộng đối với doanh nghiệp BĐS do khả năng cấp tín dụng của ngân hàng cũng bị giới hạn. "Vì vậy, tôi rất ủng hộ quan điểm nên theo lộ trình tự do hóa tài chính, cho phép bảo hiểm tham giao vào nghiệp vụ bảo lãnh này để cả doanh nghiệp và khách hàng có nhiều sự lựa chọn khi muốn bảo hiểm rủi ro".

Trong khi đó, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh, ông Trần Đình Trung lại tỏ ra quan ngại việc đóng khung nghiệp vụ bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai cho các ngân hàng thương mại. Bởi lẽ, vấn đề này rất có thể đưa đến kịch bản chỉ có những doanh nghiệp, công ty có mối quan hệ tốt với ngân hàng mới được ưu tiên. Còn những doanh nghiệp có mối quan hệ hạn hẹp và quy mô vốn nhỏ hơn chắc chắn sẽ bị loại khỏi cuộc đua này.

Ông Trung giải thích, sau khủng hoảng, các doanh nghiệp trụ lại hiện nay đa phần đều có đủ uy tín và năng lực triển khai dự án, tuy nhiên họ vẫn phải đối mặt với không ít khó khăn phía trước. Tinh thần của điều 56 rất tích cực, tuy nhiên cũng nên mở rộng quy định bảo lãnh này giống như hình thức bảo hiểm, tức mở rộng cửa cho các đơn vị bảo hiểm tham gia, từ đó xã hội hóa hình thức bảo hiểm BĐS.

Cũng theo ông Trung, để có thể bán được nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải tốn kém rất nhiều khoản chi phí cho hàng chục công đoạn. Nếu không được các ngân hàng đứng ra bảo lãnh chỉ vì lý lịch tài chính và mối quan hệ với các ngân hàng quá mỏng thì rất không công bằng cho những doanh nghiệp nhỏ và vừa, hoặc doanh nghiệp vừa ra đời.

Ông Jardine Lloyd Thomson Vietnam (Anh), đại diện Công ty tư vấn toàn cầu về bảo hiểm nhận xét, theo quy định về nghiệp vụ bảo lãnh, nội dung mà điều 56 Luật Kinh doanh BĐS quy định thực ra cũng là hoạt động bảo đảm rủi ro hợp đồng. Trong suốt nhiều năm qua, các công ty bảo hiểm cũng từng thực hiện các nghiệp vụ tương tự, chẳng hạn như: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh hợp đồng, bảo hiểm hoàn tiền ứng trước… theo đúng quy định của pháp luật.

Vì vậy, Jardine Lloyd Thomson Vietnam kiến nghị các cơ quan chức năng nên xem xét tính chất của nghiệp vụ bảo lãnh bán nhà đang xây với bảo hiểm rủi ro. "Từ đó mở rộng đối tượng bảo lãnh cho điều 56, cho phép ngành bảo hiểm tham gia bảo lãnh nhằm mở rộng thêm sự lựa chọn cho các doanh nghiệp BĐS có nhu cầu bảo lãnh, góp phần tăng tính cạnh tranh lành mạnh cho thị trường", ông Jardine Lloyd Thomson đóng góp ý kiến.

• 0
• By Admin
• 25/06/2015
• 17