Chính phủ Mỹ "giải cứu" con nợ thế chấp nhà

Kế hoạch này được đưa ra trong bối cảnh số lượng người có nguy cơ mất nhà vì không trả nổi nợ ngân hàng ở Mỹ tăng vọt.

Tuy nhiên, kế hoạch lại ít nhiều gây thất vọng vì Chính phủ Mỹ không cung cấp hỗ trợ tài chính trực tiếp cho những người vay tiền mua nhà đang có nguy cơ bị ngân hàng tịch biên nhà.

Kế hoạch nói trên sẽ được thực hiện thông qua hai “đại gia” cho vay địa ốc khổng lồ mới được Chính phủ Mỹ tiếp quản vào tháng 9 vừa qua là Fannie Mae và Freddie Mac. Theo đó, việc điều chỉnh các khoản vay sẽ được thực hiện đối với các khách hàng có khoản nợ do hai tập đoàn này sở hữu hoặc bảo lãnh.

Thống kê cho thấy, Fannie và Freddie hiện đang nắm giữ hoặc đầu tư tới 31 triệu khoản vay cầm cố nhà, với tổng trị giá 5.000 tỷ USD.

Người vay tiền mua nhà muốn tham gia vào chương trình này phải đảm bảo nhiều điều kiện: Đã quá hạn trả nợ từ 90 ngày trở lên, nợ ít nhất 90% giá trị ngôi nhà hiện tại; đang sống trong ngôi nhà mua bằng khoản vay cầm cố đó và chưa nộp đơn xin phá sản.

Nếu đáp ứng được những điều kiện này, khoản vay đó sẽ được điều chỉnh bằng cách hạ thấp lãi suất hoặc được kéo dài thời gian trả nợ. Mục đích của việc điều chỉnh này là nhằm đưa số tiền mà người vay phải trả hàng tháng xuống dưới mức 38% thu nhập hàng tháng của hộ gia đình. Lãi suất có thể được hạ thấp trong vòng 5 năm, sau đó tăng trở lại lên một mức nhất định. Thời hạn trả nợ có thể kéo dài lên 40 năm.

Việc điều chỉnh này sẽ được áp dụng cho các khoản vay do Fannie và Freddie sở hữu hoặc bảo lãnh. Tuy nhiên, các nhà chức trách cho biết, họ hy vọng việc điều chỉnh này sẽ được áp dụng trong toàn ngành ngân hàng ở Mỹ, đồng thời sẽ nhanh chóng tạo ra thay đổi tích cực trong việc chi trả của người vay tiền mua nhà.

Hiện vẫn chưa có thống kê nào về việc bao nhiêu khoản vay từ Fannie và Freddie đủ tiêu chuẩn để được chương trình này hỗ trợ. Mới đây, Fannie cho biết, 1,7% trong số các khoản vay cầm cố nhà của tập đoàn này đã quá hạn từ 90 ngày trở lên. Số liệu của ngân hàng này cho thấy, hiện Fannie có khoảng 18 triệu khoản vay cầm cố nhà, do đó, có thể số khoản vay đủ điều kiện tham gia chương trình lên tới 300.000 khoản vay.

Đầu tuần này, Fannie báo lỗ 29 tỷ USD trong quý 3 vừa qua và cho biết, tỷ lệ vỡ nợ của khách hàng đang tăng mạnh.

Về phần mình, Freddie chưa công bố kết quả kinh doanh quý 3, nhưng tính tới cuối quý 2 vừa qua, số khoản nợ quá hạn tại tập đoàn này là 115.000 khoản vay, chiếm 1% trong tổng số khoản vay.

Bà Faith Schwartz, Giám đốc điều hành của Hope Now, một liên minh các tổ chức cho vay và các tổ chức nhà đất phi lợi nhuận, cho biết, việc đặt điều kiện để điều chỉnh các khoản vay là một bước tiến quan trọng và bà tin rằng, các ngân hàng cũng như các tổ chức đầu tư cho vay khác cũng sẽ áp dụng các điều kiện tương tự.

“Có thể việc điều chỉnh này sẽ không diễn ra trong toàn ngành ngân hàng, nhưng đây là một bước tiến quan trọng. Chúng tôi cho rằng, theo thời gian, biện pháp này sẽ ảnh hưởng tới khoảng 200.000 ngàn người sở hữu nhà ở Mỹ”, bà nói.

Tuy nhiên, điểm hạn chế của kế hoạch này là, thậm chí trong trường hợp giá nhà giảm khiến giá trị của ngôi nhà thấp hơn giá trị khoản vay được thế chấp bởi ngôi nhà đó, giá trị khoản vay cũng không được điều chỉnh giảm. Do đó, theo ý kiến của một số chuyên gia cho rằng, chương trình hỗ trợ người nợ cầm cố nhà này sẽ chỉ có ảnh hưởng hạn chế.

Cùng với nỗ lực của Chính phủ Mỹ, trong vòng mấy tuần trở lại đây, nhiều ngân hàng lớn của nước này, bao gồm Citigroup, JPMorgan Chase và Bank of America cũng đã công bố các chương trình điều chỉnh các khoản nợ địa ốc.

Tuy nhiên, lượng nợ địa ốc mà các ngân hàng này nắm giữ chỉ bằng một phần nhỏ so với lượng nợ địa ốc của Fannie và Freddie. Mới đây nhất, Citigroup tuyên bố sẽ điều chỉnh lượng nợ địa ốc lên tới 20 tỷ USD.

Phần lớn các chương trình điều chỉnh nợ địa ốc của các ngân hàng Mỹ hiện hạ số tiền mà người vay phải trả về mức 34 - 40% thu nhập hàng tháng của họ, thông qua việc hạ lãi suất, kéo dài thời hạn trả nợ hoặc giảm dư nợ.

Điểm khác biệt giữa chương trình của các ngân hàng này và chương trình mà Chính phủ Mỹ vừa công bố là ở chỗ, chương trình của các ngân hàng có giảm dư nợ cho người vay, còn chương trình của Chính phủ thì không.

Theo giới quan sát, các ngân hàng và các công ty tài chính địa ốc ở Mỹ rất quan tâm tới chuyện ngăn chặn làn sóng tịch biên nhà tại nước này. Lý do là hiện thị trường nhà đất ở Mỹ quá dư thừa cung, và các vụ tịch biên nhà chỉ khiến giá nhà giảm sâu hơn, khiến càng có thêm nhiều vụ tịch biên nữa.

Theo số liệu của hãng xếp hạng tín nhiệm Moody’s, mặc dù những chương trình điều chỉnh nợ địa ốc đã được đưa ra, sẽ vẫn có khoảng 1,6 triệu người Mỹ mất nhà trong năm nay. Năm tới, con số này thậm chí sẽ tăng lên 1,9 triệu người.