Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020

Đa dạng hóa đầu tư bất động sản

Quỹ tín thác BĐS là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ này là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, khắc phục được tình trạng vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân hàng như hiện nay. Quỹ này được đầu tư 100% vốn vào BĐS và sẽ được ưu đãi về thuế. Quỹ tín thác BĐS được xem là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng chỉ quỹ), và nhiều người có thể đầu tư vì vốn huy động có thể chỉ từ vài triệu đồng. Người dân sẽ được chia lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát để hạn chế những nguy cơ chứng khoán hóa BĐS như quy định cụ thể các tiêu chuẩn về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro...

Mua được  nhà ở là mơ ước của nhiều CBCC

Còn Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu về nhà ở nhưng thu nhập hạn chế. Nguồn vốn sẽ được hình thành từ đóng góp của người lao động từ tiền lương hàng tháng theo tỷ lệ quy định (có những quốc gia quy định ở mức cao từ 10 đến 15%, mức thấp từ 3 đến 5%). Ví dụ, nếu mức thu là 1% tiền lương tháng của người lao động có hưởng lương thì chỉ tính riêng đối tượng là CBCC (với số lượng khoảng hơn 1.100.000 người và bình quân lương là ba triệu đồng/tháng) thì mỗi năm đối tượng này sẽ đóng khoảng gần 400 tỷ đồng để phục vụ cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Quỹ sẽ được dùng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người mua hoặc thuê nhà ở vay ưu đãi và người gửi tiền sau 10 đến 15 năm sẽ được mua nhà ở xã hội bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không có nhu cầu mua nhà ở thì khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Đây là mô hình được hầu hết các nước có nền kinh tế phát triển áp dụng. Tuy nhiên, nhiều người lo ngại rằng, với mức lương và giá cả nhà đất hiện hành, thì việc mong muốn mua nhà thông qua Quỹ tiết kiệm nhà ở là không tưởng!

Theo thông lệ quốc tế, một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá tiêu chuẩn chung về nhà ở của các hộ dân cư được áp dụng phổ biến là chỉ tiêu bình quân về diện tích nhà ở tính trên đầu người (m2 sàn/người). Kết quả điều tra năm 2009 cho thấy, diện tích nhà ở bình quân đầu người của nước ta đạt 16,7 m2 sàn/người, trong đó diện tích bình quân tại khu vực đô thị là 19,2 m2 sàn/người, nông thôn là 15,7 m2 sàn/người. Mục tiêu đến năm 2015 phấn đấu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 21,5 m2 sàn/người, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 26 m2 sàn/người.

Giá nhà ở cao hơn so với thực tế

Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân thì ở Việt Nam cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực.

Cụ thể, ở Việt Nam từ 24,5 đến 26,6 trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,14; châu Phi là 2,21; châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25; Mỹ La-tinh và Caribê là 2,38. Tính toán của Liên Hiệp Quốc cho thấy, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân khoảng từ 3 đến 4 là hợp lý.

Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến hầu hết những người làm công ăn lương và có khó khăn về nhà ở đều không thể mua được nhà ở, đặc biệt là người dân tại các đô thị lớn. 

Xét ở khía cạnh chính sách, Bộ Xây dựng cho rằng, mặc dù đã thực hiện biện pháp để tăng cung nhà ở, góp phần làm giảm giá nhà ở, tạo điều kiện cho những người có thu nhập trung bình có khả năng tạo lập chỗ ở, song, do các chính sách được ban hành chưa đồng bộ nên giá nhà luôn tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư; dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị.

Ngoài ra, việc điều tiết về giá cả, các phân khúc, các loại nhà ở và quản lý hoạt động môi giới trung gian, sàn bất động sản còn thiếu và yếu dẫn đến sự mất cân bằng, tạo điều kiện cho các cấp trung gian và nhà đầu tư tham gia đẩy giá nhà ở lên quá cao, thay vì người có nhu cầu thực.

Phân loại nhà ở năm 2009 cho thấy, toàn quốc có gần 30 triệu ngôi nhà/căn hộ, trong đó, nhà ở riêng lẻ chiếm tới 98,66%, còn nhà chung cư mới chỉ đạt 1,23%. Ở khu vực đô thị, tỷ lệ nhà chung cư đạt mức 226.854 căn, chiếm gần 4% trong tổng số trên 6 triệu ngôi nhà/căn hộ của thị trường.

Bên cạnh đó, việc tăng tỷ lệ nhà ở cho thuê trong quỹ nhà ở đô thị cũng là một biện pháp không kém quan trọng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp.

Từ nay đến 2020, Bộ Xây dựng dự kiến tăng tỷ lệ nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị trên cả nước lên con số 20-25%. Riêng khu vực TP.HCM tỷ lệ nhà cho thuê sẽ đạt mức cao nhất, từ 25-30% (hiện tại là 19%).

Ngoài ra, việc tăng số lượng và tỷ lệ đầu tư xây dựng các căn hộ mức giá hợp lý cho các hộ gia đình có mức thu nhập trung bình và thấp tại khu vực đô thị trong tổng diện tích phát triển nhà ở hàng năm; phấn đấu đến năm 2015 đạt 10%, năm 2020 đạt 15% cũng được cơ quan đầu ngành này đề ra.

Trước năm 1992, Nhà nước có chính sách phân phối nhà ở cho CBCC và lực lượng vũ trang nhân dân. Tiếp đó, thực hiện chính sách xóa bỏ bao cấp về nhà ở, Nhà nước ban hành chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, đối với đối tượng là CBCC khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được miễn, giảm tiền mua nhà tương ứng với thời gian công tác. Kết quả thống kê cho thấy khoảng 30% đối tượng là CBCC đã được hưởng chính sách phân phối nhà ở, một số ít được giao đất làm nhà ở. Kể từ khi bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở và thực hiện đưa tiền nhà ở vào tiền lương, Nhà nước hầu như không bố trí ngân sách để đầu tư phát triển nhà ở. Chỉ một số ít đối tượng được ở nhà công vụ hoặc được cơ quan, đơn vị cấp đất làm nhà ở; còn phần đông CBCC và người hưởng lương phải tự lo giải quyết nhà ở cho bản thân và gia đình. Hơn nữa, các quy định về nhà công vụ, về cấp đất làm nhà ở và hỗ trợ nhà ở đối với CBCC, viên chức đến nay chưa được thực hiện thống nhất (các địa phương có cách làm khác nhau), chưa rõ ràng, minh bạch và công bằng. Việc đưa tiền nhà ở vào tiền lương, đồng thời bãi bỏ chính sách phân phối nhà ở đã khắc phục được tình trạng bao cấp về nhà ở nhưng vẫn chưa thực sự đảm bảo công bằng vì những người đã được phân phối nhà ở vẫn tiếp tục được hưởng khoản tiền nhà tính trong tiền lương. Tuy nhiên, tiền nhà ở trong tiền lương chưa được tính đúng, tính đủ và còn quá thấp so với giá nhà ở trên thị trường. Với mức lương tối thiểu là 730.000 đồng/tháng, tỷ lệ tiền nhà ở trong tiền lương là 7,5% thì chỉ là 54.750 đồng/tháng - là mức giá "trên trời" so với thị trường! Bởi vậy, không chỉ người lao động "lao đao" vì nhà ở, mà ngay cả CBCC cũng rất khó khăn!

(Theo Thanh niên, PLXH)

• 0
• By Admin
• 17/01/2011
• 17