Chỉ số đánh giá thị trường sẽ “ghìm cương” bất động sản

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 20 hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) tại 4 TP lớn là Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Cần Thơ. Theo Bộ Xây dựng, đây được coi là cách để “kìm cương” thị trường nhà đất vốn luôn “bất kham”.

Nhà nước ra tay

Các loại BĐS được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm BĐS để bán, chuyển nhượng là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền; BĐS để cho thuê là văn phòng... Thời điểm gốc được lựa chọn để xây dựng chỉ số là từ quý I/2011. Các chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS sẽ được công bố công khai hằng quý và hằng năm.

Các chỉ số được công bố gồm có chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS. Theo đó, chỉ số giá giao dịch BĐS bao gồm chỉ số giá giao dịch chung của địa phương, chỉ số giá giao dịch từng loại BĐS ở từng khu vực của các tỉnh, thành phố. Chỉ số lượng giao dịch BĐS sẽ gồm chỉ số lượng giao dịch từng khu vực và của địa phương, chỉ số lượng giao dịch cho từng loại BĐS. Các loại BĐS được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm BĐS để bán, chuyển nhượng là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền; BĐS để cho thuê là văn phòng... Việc công bố lần đầu các chỉ số được tiến hành từ quý III/2011. Thời điểm gốc được lựa chọn để xây dựng chỉ số là quý I/2011. Các chỉ số (gồm chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS) sẽ được công bố hàng quý và hàng năm; đảm bảo nguyên tắc đầy đủ, kịp thời, phản ánh sát tình hình biến động của thị trường BĐS tại địa phương.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết phương pháp tính toán chỉ số dựa trên tình hình giao dịch thực tế giữa người dân với nhau ở một vị trí và trên một địa bàn, khu vực cụ thể trong các đô thị chứ không phải giá do chủ đầu tư các dự án ấn định. Ngoài ra, còn tính tới biến động giá của các BĐS tương tự theo thời gian, cũng có thể sẽ có chỉ số cho từng phân khúc thị trường như nhà cao cấp, nhà trung bình hay căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, văn phòng, khách sạn...

Từ năm 2011, chỉ số đánh giá thị trường nhà đất sẽ được công bố hằng tháng

Theo ông Nam, để bảo đảm chính xác, trường hợp cần thiết, cơ quan được giao tổ chức xây dựng các chỉ số có thể thuê các tổ chức, cá nhân có năng lực, kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá BĐS để thực hiện một số phần việc hoặc toàn bộ công việc thu thập số liệu, tính toán xác định các chỉ số. Tổ chức, cá nhân được thuê phải chịu trách nhiệm trước cơ quan được giao xây dựng các chỉ số và trước pháp luật về tính trung thực, khách quan của các số liệu được thu thập, tính toán.

Về vấn đề này, ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), nhận xét: “Việc Bộ Xây dựng niêm yết chỉ số bất động sản sẽ hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc đánh giá độ nóng của thị trường. Cụ thể, các nhà đầu tư sẽ có những so sánh tương quan thị trường qua từng thời điểm như sự tăng giảm của giá các loại bất động sản và các phân khúc của nó. Với sự minh bạch về giá và lượng giao dịch, nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp sẽ nắm bắt được xu hướng của thị trường thời điểm hiện tại”.

Tóm lại, Bộ Xây dựng kỳ vọng, tình trạng tù mù về thông tin như từ trước tới nay sẽ được “quét” sạch sau khi chỉ số BĐS ra đời. Người ta có thể dễ dàng tra cứu và có được bức tranh tương đối rõ nét về biến động giá cả cũng như số lượng giao dịch ở một địa bàn cụ thể. Từ đó, mỗi nhà đầu tư, doanh nghiệp hoàn toàn có thể tự định hướng đầu tư cho chính mình như “một bà nội trợ đi chợ mua thức ăn buổi sáng hay công chức đi siêu thị mua hàng buổi chiều” – một quan chức Bộ Xây dựng nói vui.

Trước mắt, sẽ thí điểm tại 4 đô thị lớn, sau đó khuyến khích các tỉnh, TP khác áp dụng để xác định và công bố các chỉ số đánh giá BĐS phục vụ công tác quản lý thị trường BĐS tại địa phương.

Điều chỉnh thị trường nhà đất

Ông Nam phân tích từ trước đến nay, chưa có công bố chính thức từ phía cơ quan quản lý về chỉ số giá BĐS mà thường do các công ty quản lý BĐS tự thu thập qua nhiều nguồn khác nhau nên độ tin cậy chưa cao.

Do vậy, trong một thời gian dài đã xảy ra tình trạng nhà đất sốt ảo,  sốt cục bộ là do bị giới đầu cơ làm giá để kiếm lời.  “Việc chủ động đưa ra các chỉ số giá là cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo, sử dụng vào việc quản lý thị trường BĐS tại địa phương và “kìm cương” thị trường nhà đất vốn luôn “bất kham”-ông Nam khẳng định.

Ông Nam cũng nhìn nhận việc Nhà nước công bố chỉ số giá nhằm định hướng thị trường và không phải bắt buộc các đối tượng tham gia giao dịch BĐS phải tuân theo mà chỉ có tính chất tham khảo. Tuy nhiên, chỉ số này sẽ góp phần định hướng rõ ràng hơn cho nhà đầu tư, người dân nắm bắt nơi nào, loại hàng nào tăng hay giảm.

Dưới góc độ nhà kinh doanh, Giám đốc Công ty Thương mại, dịch vụ và BĐS Ba Đình, ông Nguyễn Anh Dũng, cho rằng việc thị trường BĐS thiếu sự định hướng, điều tiết trong thời gian qua không chỉ làm cho người dân bị “móc túi” số tiền lớn mà ngay cả các công ty địa ốc, giới đầu tư cũng bị “chôn” vốn hay sa lầy vào những khu vực “đóng băng” hay giá lao dốc.

Tuy nhiên theo ông Dũng, khi Nhà nước tiến hành tính toán chỉ số giá BĐS cũng cần tỉnh táo khi dựa vào số liệu do các chủ đầu tư cung cấp bởi họ có thể tranh thủ “thổi” giá thị trường.

Sự kỳ vọng này có quá cao?

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Địa ốc Đất Lành, cho rằng cần phải xem lại mức độ chính xác của chỉ số bất động sản. “Việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, từ các sàn giao dịch, cá nhân, tổ chức là một cách tiếp cận giá thị trường. Nhưng đó cũng là hình thức “vừa đá bóng, vừa thổi còi” của nhiều doanh nghiệp nhà đất. Do đó, độ đáng tin cậy không cao”, ông nói. Đây cũng là vấn đề Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lo ngại, bởi thông tin ảo luôn xuất hiện đầy rẫy trên thị trường.

Nói cho cùng, việc kết luận chỉ số này có chính xác hay không vẫn còn quá sớm. Bởi lẽ, như nhận định của ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, một chính sách mới được ban hành cần có thời gian để hoàn thiện khi áp dụng vào thực tế.

“Bước đầu thử nghiệm các chỉ số quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản như chỉ số giá xây dựng, chỉ số giá bất động sản là nỗ lực lớn từ phía cơ quan chức năng nhằm đưa ra những công cụ đo độ nóng, lạnh của thị trường”, ông nói thêm. 

Lựa chọn BĐS để xây dựng chỉ số Theo Thông tư 20, các loại BĐS được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm BĐS để bán, chuyển nhượng là căn hộ chung cư; nhà ở riêng lẻ; đất nền; BĐS để cho thuê là văn phòng. Theo đó, căn hộ chung cư là căn hộ thuộc các chung cư được phân hạng theo quy định hiện hành (gồm chung cư hạng 1, hạng 2, hạng 3 và hạng 4); nhà ở riêng lẻ là loại nhà ở (không phải là căn hộ chung cư) được hình thành tại các khu phố, các khu dân cư hiện hữu, các khu đô thị mới và các dự án nhà ở. Đất nền là đất dùng cho mục đích ở, được hình thành trong các khu đô thị mới, các dự án nhà ở và đất hiện hữu trong các khu phố, khu dân cư. Văn phòng là diện tích sàn của công trình sử dụng cho mục đích làm việc.

(Theo NLĐ)

• 0
• By Admin
• 08/11/2010
• 17