"Chat" với GS. Đặng Hùng Võ về thị trường BĐS

Buổi giao lưu trực tuyến có sự tham gia của:
Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường.
Luật sư Trần Quang Huy – Công ty Luật Bross và Cộng sự.
Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Thế Kỷ (CEN Group)

- Hải Yến, 43 tuổi, Hải Dương:  Gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng có nói là bất động sản giảm giá, nhưng thực tế tôi thấy giá vẫn khá cao. Tôi xin hỏi, đây đã là thời điểm nên mua bất động sản chưa? Hay nên chờ thêm 1 thời gian nữa? Và đến bao giờ thì nên mua?

GS. Đặng Hùng Võ: Việc mua lúc nào thì phụ thuộc vào nhu cầu thực của mình, câu trả lời của tôi dành cho những người có nhu cầu mua nhà để sử dụng, chứ không phải cho những người có nhu cầu mua nhà cho mục đích kinh doanh.

Sự thực, hiện nay đúng là có biểu hiện xuống giá, nhưng cũng chưa phải là lúc nó biểu hiện xuống với một tốc độ mạnh vì hiện nay mới đang diễn ra việc một số nhà đầu tư năng lực tài chính yếu phải chuyển dự án cho những nhà đầu tư lớn, và việc sáp nhập các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhỏ và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS lớn, việc xuống giá nhiều hơn sẽ xảy ra sau giai đoạn này.

Vậy thì, nếu lúc này bạn thực sự cần nhà thì có thể mua cũng được, có thể chờ đợi được thì cũng có thể chờ thêm một thời gian nữa thì sẽ có lợi hơn.

Tất nhiên, đây là một ý kiến chung. Còn ở Hà Nội thì quy luật trên sẽ chậm hơn, vì cái "cầu" của Hà Nội thì lớn hơn "cung" rất nhiều lần. "Cầu" của Hà Nội là "cầu của cả nước.

-Thu Thủy, 28 tuổi, Hà Nội:  Nếu thị trường bất động sản "phá băng" có ảnh hưởng đến tình hình lạm phát hay không? Với tình hình hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS kêu khó, vậy hướng đi nào cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là tốt nhất? 
       

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường.

GS. Đặng Hùng Võ:  Tình trạng nguội lạnh của thị trường BĐS là hệ quả của các giải pháp kiềm chế lạm phát. Trong kinh tế, khi rơi vào hoàn cảnh lạm phát thì buộc phải sử dụng chính sách giảm cung tiền cho thị trường bằng cách nâng lãi suất ngân hàng để thu tiền trở lại các ngân hàng thương mại. Điều đó là trái với nhu cầu cần vốn của thị trường BĐS và ở bất kì nước nào thì câu chuyện này luôn luôn xảy ra khi phải chống lại lạm phát.

Vậy thì, chúng ta đừng hi vọng chúng ra sẽ phá băng cho thị trường BĐS lúc này vì lúc này chúng ta vẫn đang phải tiếp tục sự nghiệp kiềm chế lạm phát. Nhiều nhà kinh doanh BĐS đang kêu ca than vãn vì luồng vốn tín dụng vào thị trường BĐS đang bị kiểm soát, nhưng sự thực thì các nhà đầu tư BĐS có được vay với lãi suất trên 20% thì cũng không phải là tiền vay cho đầu tư BĐS. Thời gian thị trường BĐS nóng chứa những yếu tố đầu cơ khá mạnh, có "bong bóng" trong thị trường đã đóng góp cho lạm phát ngày hôm nay, vậy hệ quả hiện nay là tất yếu vì những diễn biến trước đây ở trong thị trường.

Thị trường có những lúc nóng, lúc lạnh cũng là chuyện bình thường trong một cơ chế thị trường, cách tốt nhất là các nhà đầu tư hiện nay hãy chủ động tìm kiếm vốn thông qua hình thức góp vốn của người tiêu dùng, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài để tìm hướng đi cho những dự án đang triển khai.        
- Kim Anh, Trường ĐH Văn Hóa:Theo nhận định chủ quan của ông thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào? Bao giờ sẽ ấm lên, và cần yếu tố gì để ấm?           

GS. Đặng Hùng Võ:  Tất nhiên, nếu chúng ta vượt qua tình trạng lạm phát hiện nay thì sẽ dẫn tới được trạng thái bình ổn của thị trường nói chung, dòng vốn từ các ngân hàng thương mại cho đầu tư BĐS sẽ trở lại thị trường BĐS và thị trường lại tiếp tục ấm lên.

Lúc nào thị trường BĐS ấm lên hoàn toàn phụ thuộc vào thời điểm chúng ta kiềm chế được lạm phát, được tình trạng tăng giá hàng như hiện nay. Chúng ta cũng biết rằng, có dấu hiện một số mặt hàng đã ngừng tăng, hoặc tăng với mức độ chậm hơn trước đây. Bên cạnh đấy, cũng còn nhiều mặt hàng mà ngay tối hôm qua truyền hình cũng đưa tin là đăng tăng gấp 2 - 3 lần như thịt với rau. Cái thời điểm nào chúng ta kiềm chế được lạm phát, đưa nền kinh tế tăng trưởng lại bền vững cũng là thời điểm khó có thể dự báo được, chúng ta hi vọng thời điểm này sẽ đến sớm nhất. Sau đó, sẽ là tình trạng bình ổn và ấm lên của thị trường BĐS.

-Thu Hương - Lĩnh Nam - Hà Nội: Tôi nghe báo chí viết nhiều về cơ hội mua nhà vào thời điểm hiện nay. Tuy nhiên tôi nhận thấy, giá đất vẫn cao và cơ hội để sở hữu được một ngôi nhà là rất khó. Ông có thể tư vấn cho tôi để chọn được một căn nhà khoảng trên 1 tỷ trong khu vực nội thành Hà Nội không?

GS. Đặng Hùng Võ:  Sự thực, giá nhà ở Hà Nội hiện nay thuộc 4 quận nội thành cũ: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình vẫn còn đang cao, bởi vì giá ở đây luôn luôn phụ thuộc vào hạ tầng và các dịch vụ công cộng, vậy thì tình trạng có xuống giá nhà ở 4 quận này cũng phải thuộc vào hoàn cảnh lạm phát ở mức độ cao hơn nữa. Tất nhiên, tình trạng đó sẽ rất khó xảy ra.

Nếu có ý định mua nhà Hà Nội ở mức thấp, bạn nên tính tới việc mua nhà ở những khu vực xa hơn như là các quận mới thành lập, một số huyện như Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh... thì cũng có thể mua được những căn hộ thậm chí là dưới mức giá từ 800 triệu - 1 tỷ.

Tôi cho rằng, đây cũng là một giải pháp phù hợp với những người có khả năng thanh toán không cao tiếp cận với nhà ở.

Hiện nay cũng có rất nhiều nhà đầu tư đang cung cấp căn hộ với giá còn thấp hơn nhiều, nhưng vị trí là ở Xuân Mai, hoặc những nơi có khoảng cách 50 cây số tính từ trung tâm Hà Nội. Các nhà đầu tư này đang lấy khẩu hiệu: "hãy để tiền mua một cái xe tốt và một căn nhà rẻ ở xa" hơn là "mua một căn nhà giá cao ở khu vực nội thành".

- Vũ – 35 tuổi: Đã có thông tin về việc tiến tới ngừng sử dụng tiền mặt trong các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản, tôi là người thường xuyên quan tâm đến những diễn biến của thị trường này, mong đuợc các chuyên gia cho tôi được biết cụ thể hơn. Điều tôi lo lắng là nếu áp dụng việc này liệu có gây những phiền hà cho người dân?

GS. Đặng Hùng Võ:  Đây mới là đề xuất mang tính sáng kiến của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng, vì sự thực là việc mà chúng ta sử dụng tiền mặt trong trường hợp hai bên mua bán tin cậy nhau thì không có vấn đề gì về sự rủi ro trong mua bán. Nhưng, nếu độ tin cậy nhau không cao hoặc có vấn đề về lừa đảo thì việc mua bán bằng tiền mặt sẽ xảy ra rủi ro rất lớn cho một bên.

Nếu việc mua bán này giao dịch qua ngân hàng, thì những rủi ro loại này không thể xảy ra. Vậy thì, tôi cho rằng đối với một đất nước đang tiêu bằng tiền mặt là chủ yếu như Việt Nam thì khuyến nghị trên được coi như là một giải pháp khuyến cáo đối với người tiêu dùng đang tham gia thị trường BĐS, lựa chọn cách thức để tăng độ bảo đảm trong giao dịch cho mình.

Để trở thành một điều bắt buộc theo quy định của luật pháp thì chắc là chưa đủ điều kiện đối với nước ta.

-Anh Tuấn - Hoàng Mai, Hà Nội: Thực tế, khi thị trường BĐS đóng băng, nhà đầu tư phải chạy đua với vốn. Để giải quyết vấn đề về vốn, NĐT nghĩ ra nhiều chiêu khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng. Vậy theo ông, những hình thức trên liệu có thực không? Và giá trị thực của những chung cư khi người mua nhà mua với giá khuyến mãi thì như thế nào?   

GS. Đặng Hùng Võ:  Tôi không thể trả lời thay nhà đầu tư về "thật" hay "giả", vì mỗi nhà đầu tư đều có cách hành xử khác nhau. Nhà đầu tư mà tính bài toàn đầu tư dài hạn thì họ sẽ chọn chữ tín, lúc đó những khuyến mãi họ đưa ra là thật, còn nếu nhà đầu tư "chụp giật" thì chúng ta cũng phải hiểu đấy là những chiêu mang tính "giả" nhiều hơn "thật".

Về phía người tiêu dùng muốn tham gia mua nhà, chúng ta cần tìm hiểu theo nhiều kênh thông tin khác nhau về đối tác của mình. Sau đó, nếu những nguồn tin cho rằng đây là nhà đầu tư đáng tin cậy thì chúng ta cũng phải chuẩn bị nội dung hợp đồng rất chặt chẽ để phòng những rủi ro xấu có thể xảy ra đối với hợp đồng - là một văn bản pháp lý quan trọng.

Tôi cho rằng, người tiêu dùng cũng chỉ cần tính toán thế là đủ.

- Ngọc Minh, Thị xã Cao Bằng: Ông có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?   

GS. Đặng Hùng Võ:  Sự thực mà nói, thị trường BĐS có liên quan rất chặt chẽ với thị trường tiền tệ vì các nhà đầu tư BĐS luôn luôn là khách hàng lớn của các ngân hàng đầu tư, không nhà đầu tư BĐS nào có vốn của mình để đầu tư được các dự án lớn. Tỉ trọng tiền vay trong vốn đầu tư là rất lớn. Vậy, bất kì một động thái nào của thị trường tiền tệ cũng làm ảnh hưởng tới thị trường BĐS, như chúng ta quyết định giảm cung tiền cho thị trường (giảm cung tiền tức là tăng lãi suất ngân hàng) thì BĐS khó khăn về vốn, khi chúng ta khuyến khích tăng cung tiền (giảm lãi suất ngân hàng) cho thị trường thì thị trường BĐS có lợi về vốn.

Trong trường hợp, các nhà đầu tư BĐS vay vốn các ngân hàng chiếm tỉ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng mà xảy ra tình trạng giảm giá BĐS thì tác động xấu của việc giảm giá trong thị trường BĐS sẽ tác động xấu vào thị trường tiền tệ, gây nên khủng hoảng tài chính (như đã thấy năm 1997 ở Đông Nam Á và năm 2008 ở Mỹ). Tình trạng này có nghĩa là việc giảm giá trong thị trường BĐS tới dưới giá trị thật sẽ có tác động rất mạnh vào thị trường tài chính tiền tệ làm đồng tiền mất giá.

Đối với thị trường chứng khoán, ở nhiều nước đã coi đây là một công cụ để tập trung vốn cho thị trường BĐS mà người ta vẫn gọi là "chứng khoán BĐS", những người tham gia thị trường chứng khoán BĐS cũng kì vọng rằng mình tham gia thì sẽ có lợi hơn sử dụng đồng vốn đầu tư vào việc khác. Một thị trường chứng khoán mà thành phần chứng khoán BĐS chiếm tỉ trọng cao, thì những thăng trầm của thị trường BĐS cũng tác động tới giá cổ phiếu của thị trường chứng khoán. Đối với thị trường chứng khoán nước ta, mới đang có hình thức là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đưa cổ phiếu lên thị trường và những ảnh hưởng giữa thị trường chứng khoán và thị trường BĐS ở nước ta chưa nhiều.                             

- Quý Bảo, 40 tuổi, Hà Nội: Tại sao giá trị BĐS miền Bắc luôn cao hơn miền Nam? Các chủ đầu tư miền Bắc thường bán hàng theo kiếu "ban ơn" cho người mua hàng, trong khi ở miền Nam, khách hàng là thượng đế, được chăm sóc từ khi dự án mới hình thành. Vậy sự khác biệt này có làm cho thị trường BĐS đã khó khăn lại càng thêm đóng băng khi ý thức của NTD ngày càng nâng cao?        

GS. Đặng Hùng Võ:  Nếu nói về miền bắc, chúng ta đang hướng về Hà Nội nhiều hơn, nếu nói về miền nam chúng ta đang hướng tới Tp.HCM nhiều hơn.

Thị trường của hai thành phố này có những đặc trưng khác nhau, một là Hà Nội nói riêng và miền bắc nói chung, chúng ta đã có 30 năm bao cấp trước khi bắt đầu đổi mới; thành phố HCM nói riêng và miền nam nói chung chỉ có 10 năm bao cấp, vì vậy tư duy kinh tế ở mỗi một khu vực là khác nhau. Ở đâu bao cấp nhiều thì thường hay xem thường khách hàng, bao cấp ít thì coi khách hàng là trọng.

Quan hệ cung và cầu ở Hà Nội và Tp.HCM cũng hoàn toàn khác nhau, lượng dự án phát triển BĐS mới ở Hà Nội chỉ băng 40% ở Tp.HCM, trong khi nhu cầu ở Hà Nội lớn hơn ở Tp.HCM rất nhiều, vì gần như ở tất cả các tỉnh, nhất là các tỉnh phía bắc đều có nhu cầu mua nhà ở Hà Nội nếu có điều kiện. Ở Tp.HCM hiện nay cung với cầu đã ở trạng thái khá phù hợp, mức giá cỡ 11 - 13 triệu/m2 căn hộ chung cư tại một số quận mới thành lập đang là phổ biến, mức giá này không thể thấy ở Hà Nội. Như vậy, mối quan hệ giữa cung và cầu trong thị trường BĐS ở hai thành phố này rất khác nhau. Cung thấp, cầu cao thì người tiêu dùng bị coi thường; cung cao, cầu thấp thì người tiêu dùng được tôn trọng như thượng đế. Đấy cũng là một quy luật tất yếu.                           

- Hoàng Văn Hung, Nam - 29: Tôi muốn mua một mảnh đất rau màu, thời hạn sử dụng đất đến 2013, vậy mua đất này có an toàn không? Liệu đến năm 2013, khu đất rau màu có bị thu hồi và chia lại?     

GS. Đặng Hùng Võ:  Đây là một vấn đề cũng khá phức tạp, năm 2002 khi chuẩn bị luật đất đai 2003 việc kéo dài thời hạn sử dụng đất sản xuất nông nghiệp hay chia lại đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm vào năm 2003 vẫn chưa quyết định được. Hội nghị TW 7 khóa IX đã lấy biểu quyết về định hướng giải quyết vấn đề này cũng có kết quả là 50/50 vì vậy vấn đề này gác lại để bàn thêm và quyết định vào thời điểm năm 2013. Hiện nay, Chính phủ đang cho chuẩn bị dự thảo luật đất đai mới để thông qua Quốc hội vào thời điểm trước năm 2013. Luật mới quy định theo hướng nào hiện nay cũng chưa rõ.

Vì vậy, tôi cho rằng để quyết định mua hay không mua ta nên chờ vì các quy định pháp luật sẽ thông qua trong thời gian tới.

(Theo VTCnew)  

                     

• 0
• By Admin
• 05/07/2011
• 17