Câu chuyện căn hộ 20m2

Theo bộ Xây dựng, nếu thấy nhu cầu thực tế trên địa bàn có nhiều và cấp thiết thì có thể cho phép xây dựng thí điểm loại căn hộ có diện tích từ 20-45m² với một tỷ lệ hợp lý trong nhà ở chung cư thương mại.

“Cà phê kiến trúc” giới thiệu một số ý kiến của nhà quản lý, người tiêu dùng, giới chuyên môn với hy vọng góp thêm những góc nhìn đa dạng trước một hiện tượng liên quan đến nhu cầu người tiêu dùng.

Ông Lê Hoàng Châu

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Nên thí điểm

Theo tôi, chúng ta không nên gọi loại căn hộ 20m² là căn hộ siêu nhỏ. Cách gọi này đúng hơn thì đây là dạng căn hộ nhỏ dành cho 1 – 2 người ở, thậm chí có thể ở được ba người như một cặp vợ chồng trẻ và một đứa con dưới năm tuổi có thể ở trong căn hộ này từ 5 – 8 năm khi đứa con lớn.

Tuy nhiên, khi Đất Lành thực hiện dạng căn hộ trên thì lại vướng phải luật Nhà ở. Do vậy, để thực hiện được phải sửa luật, mà sửa luật là rất khó. Trước mắt, đã có thể làm thí điểm trong giới hạn cho phép của bộ Xây dựng. Tuy nhiên, tỷ lệ của chúng chỉ nên chiếm khoảng 15 – 25% trong diện tích một chung cư. Trong đó, chung cư này phải có đầy đủ các tiện ích như: bệnh viện, trường học, công viên, chợ…

Bên cạnh đó, cũng phải đòi hỏi năng lực của ban quản trị các chung cư để quản lý lượng người cư trú trong các căn hộ đó. Cách tốt nhất theo tôi là phải có cam kết ngay trong hợp đồng là bên mua không được lưu trú quá ba người chẳng hạn. Cách làm này là một trong những biện pháp chống ổ chuột hoá. Hiện này rất thiếu loại hình căn hộ cho thuê nên loại căn hộ diện tích nhỏ rất phù hợp để phục vụ cho nhiều đối tượng thuê để ở.

Nguyễn Trần Nam

Thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: Phù hợp với người độc thân

Theo tôi, có một xu hướng đáng lưu ý là nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển sang phát triển nhà giá thấp, nhà bình dân để thu hút thêm khách hàng tiềm năng. Các dự án căn hộ có giá bán dưới 18 triệu đồng/m² sẽ thu hút được sự quan tâm đặc biệt của người mua tại Hà Nội và TP.HCM. Theo thăm dò thì dư luận rất quan tâm đến căn hộ 20m² do công ty TNHH Đất Lành trưng bày nhà mẫu tại TP.HCM, Bộ Xây dựng cũng rất quan tâm đến vấn đề này, hiện đang lắng nghe ý kiến nhân dân về mô hình này.

Tuy nhiên, hiện nay loại căn hộ 20m² chưa có trong quy định pháp luật. Nếu muốn triển khai thực hiện bắt buộc phải có hàng loạt cơ chế chính sách đi kèm như: quy chuẩn, quy hoạch, xác định khu vực nào của thành phố có thể xây được, tỷ lệ bao nhiêu, khu nào không được xây...

Về quan điểm riêng tôi cho rằng, căn hộ chung cư có diện tích 20m² phù hợp với nhiều người độc thân. Chủ đầu tư muốn bán được nhà thì phải làm nhà sao cho hợp với nhu cầu thị trường. Có thể tới đây luật Nhà ở phải được sửa đổi theo hướng không quy định cụ thể về diện tích căn hộ.

Ông Trần Lê Quốc Bình

KTS Trần Lê Quốc Bình: Thiết kế và quản lý mới là yếu tố quyết định

Tôi ủng hộ các doanh nghiệp xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ. Bởi xu hướng những người độc thân muốn sở hữu những căn nhà diện tích nhỏ, hợp túi tiền ngày càng nhiều. Mặt khác, với những căn hộ có diện tích nhỏ như vậy thì những đối tượng khác như sinh viên, người ở tỉnh có con đi học ở TP có thể dễ dàng mua (nếu có điều kiện) hoặc thuê để tạo điều kiện cho mình có một không gian sống và học tập thoải mái hơn.

Nhà diện tích càng nhỏ thì càng phải thiết kế công năng sử dụng sao cho hợp lý, nếu không nó sẽ trở thành những khu ổ chuột trên cao như báo chí đã cảnh báo.

Theo tôi, vấn đề then chốt không phải là nhà có diện tích nhỏ bao nhiêu mà vấn đề là do cách thiết kế và quản lý có khoa học hay không. Nhà chỉ có diện tích 20m² nếu được thiết kế một cách khoa học, quản lý bài bản thì vẫn là một không gian sống lý tưởng, hài hoà, phù hợp với điều kiện kinh tế và bản thân.

Ông Vương Thuấn

Nhà báo Vương Thuấn: Dòng chảy của nhu cầu luôn thắng

“Căn hộ phải có diện tích tối thiểu 40m²”, luật ấy được xây dựng dựa trên triết lý nào, để kiềm chế hay định hướng điều gì? Khi công nghệ và khả năng thiết kế càng lúc càng đi xa quá khả năng hình dung của những nhà làm luật ngày ấy. Các công nghệ vật liệu nhẹ nhàng nhưng ổn định cao, các kiểu thiết kế cho phép tiết giảm đến mức tối đa các nhu cầu để có không gian sống lý tưởng nhất trong một không gian nhỏ ngày càng được nâng cao…

Những lý do ấy có đủ để cho căn hộ 20m² tồn tại? Đó là chưa kể cuộc sống là một dòng chảy lớn mà khi anh có đặt tảng đá ngang dòng thì nước vẫn biết cách bẻ hướng mà đi. Nếu ai chưa từng thấy căn hộ dưới 20m² xin cứ đến chung cư Cô Giang, quận 1, TP.HCM sẽ thấy các căn hộ 12 – 15m² được bố trí thế nào, các gia đình trong ấy sinh sống ra sao! Nếu để ý hơn chút trong các mục rao vặt trên các báo sẽ thấy ngay các tin rao bán 1/2 thậm chí 1/3 căn hộ, tức căn hộ trong căn hộ ấy sẽ có diện tích nằm dưới mức 40m².

Khi nhu cầu chỗ ở là thiết thực và gắn liền với cuộc đời con người thì người ta sẽ cố gắng đạt đến nó ngay cả khi phải “phá khung”, “vượt rào” để có. Mối mâu thuẫn giữa thu nhập và giá bán các căn hộ còn đó thì việc thu xếp để có chỗ cư ngụ trong mức thu nhập cho phép bất chấp các không gian sống có thể nhỏ hẹp hay trái luật vẫn sẽ còn diễn ra. Nếu e sợ một không gian “ổ chuột” từ các căn hộ này thì cứ nhìn vào các chỗ ở của công nhân thuê, 5 người/7m² là bình thường, thì “ổ chuột” sẽ có phát sinh thêm không nếu những người công nhân tiếp cận được với các căn hộ 20m² ấy. Nếu các căn hộ như thế được xây dựng hàng loạt, giá cả dễ với tới thì việc một gia đình tứ đại đồng đường ở trong ấy sẽ không cần phải lo vì các gia đình nhỏ sẽ so sánh mức phí bỏ ra mua hay thuê một căn hộ mới và các phiền phức khi nhiều gia đình ở chung một không gian nhỏ mà chọn lựa.

Khi có một chọn lựa tốt và hợp túi tiền, không ai lại chịu cảnh chen chúc sống cả. Vì thế với tư cách là một người mua, tôi ủng hộ phương án xây căn hộ diện tích nhỏ. Nhưng thiết nghĩ các phương án này cần sự hỗ trợ và kiểm soát lớn hơn từ phía nhà nước để đảm bảo giá thành luôn ở mức người lao động thu nhập trung bình có thể tiếp cận được. Cả việc quy hoạch để không có cảnh kẹt xe, đô thị đầu to… bên cạnh việc bán các phương án cho thuê có trợ giá, mức giá bán theo thu nhập được chứng minh… cũng phải triệt để. Hy vọng phương án này sẽ giúp các đô thị lớn Việt Nam tránh được tình trạng “mỗi người thuê một cái hòm” như ở Hong Kong mà báo chí đã nêu.

Ông Đoàn Văn Minh

Ông Đoàn Văn Minh, người tiêu dùng: Ba thế hệ đang sống chung trong căn nhà 24m²

Khu vực tôi ở có nhiều căn nhà chỉ có 3x8m. Mấy chục năm trước thì ổn vì nhà chỉ có hai đến ba người. Nhưng nay do khó khăn về kinh tế nên đã có một số nhà không có điều kiện xây cao lên mà phải ở từ ba đến năm gia đình của cả ba thế hệ trong cùng một mặt bằng nhà. Do vậy, nhà vốn đã bé lại được xé nhỏ ra thành nhiều phòng khác nhau bằng những tấm rido hoặc cactông.

Không gian sinh hoạt chung của đại gia đình đều dồn hết vào một tấm phản nhỏ đặt ở trước cửa ra vào. Tấm phản này ban ngày được tận dụng làm bàn tiếp khách, bàn ăn, tối đến nó trở thành bàn học tập của mấy đứa nhỏ, cuối cùng là giường ngủ. Vì nhà nhỏ, mỗi gia đình nhỏ trong gia đình lớn phải sắp xếp để thay nhau nấu nướng. Hôm đứa này nấu trước, hôm đứa kia. Khi ngủ thì chỉ việc kéo tấm rèm lại hoặc dựng tấm riđô lên. Bất tiện nhất là việc sử dụng nhà vệ sinh. Cả đại gia đình có khi cả chục người mà chỉ có một nhà vệ sinh duy nhất nên khi sinh hoạt phải rất tế nhị nhường nhau, nhất là những buổi sáng sớm.

Do vậy, theo tôi, các nhà quản lý nên khảo sát thực tế cuộc sống, điều kiện của những người đã và đang sống trong những ngôi nhà, căn hộ loại này để có những quy định chung phù hợp chứ đừng để công ty này quản lý theo kiểu này, công ty khác quản lý theo kiểu khác...

Ông Nguyễn Văn Đực

Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành: Ba cơ sở và một cam kết

Cơ sở thứ nhất là nhu cầu. Có ba cách giảm giá thành xây dựng là giảm đơn giá xây dựng, giảm giá đất và diện tích xây dựng. Nhưng xin nói ngay, mục đích giảm diện tích căn hộ xuống còn 20m² không phải nhằm giảm giá thành. Nguyên nhân thật sự theo tôi là nhu cầu về căn hộ, chẳng hạn như người độc thân. Một thăm dò thực tế tại công ty Đất Lành, trong 60 công nhân viên độ tuổi từ 18 – 30 của công ty thì tỷ lệ đang độc thân là 63%. Về nhà ở, có 18% có căn hộ, 38% ở cùng họ hàng, gia đình và 43% thuê phòng trọ. Đó là đơn cử trường hợp ở công ty tôi. Nếu tính cả nước ta thì tỷ lệ độc thân là 20%. Chúng ta có chính sách nhà ở cho họ chưa? Nếu chưa, đó là một thiếu sót.

Cơ sở thứ hai cũng là nhu cầu. Khoảng 30 – 50 năm về trước, chúng ta nói đến đơn vị nhà ở là hình dung đến ngôi nhà của “tứ đại đồng đường”. Ngày nay, đa số chúng ta ở riêng lẻ. Thậm chí, nếu cứ khăng khăng khẳng định gia đình là có “hai vợ chồng và hai đứa con” thì cũng không còn đúng nữa. Hiện nay có những gia đình chỉ một hoặc hai người. Vậy những gia đình đó sẽ ở trong những ngôi nhà nào? Nếu chưa, đó là một thiếu sót cả về chính sách và về thị trường.

Cơ sở thứ ba, cũng vẫn là nhu cầu. Cơ sở này liên quan đến cả giá thành xây dựng và giá cả. Tôi xin nói thật, trong xây dựng hiện nay, nếu cố gắng lắm thì cũng chỉ có thể xây dựng được căn hộ với mức giá tối thiểu là 13 – 15 và 18 triệu đồng/m². Nếu lấy mức trung bình ở thành phố là 15 triệu đồng/m², người mua trả trước 30%, phần còn lại trả góp trong 10 năm theo mức lãi suất trung bình hiện hành của các ngân hàng. Tôi tính ra kết quả như sau: người mua căn hộ 20m² có mức thu nhập tối thiểu để đáp ứng là 7,2 triệu đồng/tháng; người mua căn hộ 40m² cần lương 11,1 triệu đồng/tháng và người mua căn hộ 70m² cần lương 18,7 triệu đồng/tháng.

Vậy ở đâu có những người sinh viên ra trường trong khoảng 3 năm đầu có mức thu nhập tối thiểu là 11,1 triệu đồng/tháng để mua được căn hộ tối thiểu 40m² theo luật Nhà ở? Với họ, khi nhà nước chưa có hỗ trợ về lãi suất, chưa có chính sách rõ ràng và khả thi về nhà ở xã hội thì nhà ở 20m², theo tôi, là khả năng thực tế nhất để họ có được một chỗ ở. Không có được sản phẩm nhà ở cho đối tượng là những người có học mới bước vào đời cũng là thiếu sót của thị trường.

Bây giờ nói về cam kết. Khi tôi đưa ra mô hình thí điểm về căn hộ 20m² đã có ý kiến lo ngại loại hình này sẽ phát sinh “ổ chuột trên cao”. Cá nhân tôi cho rằng đó là lo ngại hoàn toàn đúng. Cơ sở của lo ngại là tâm lý nảy sinh từ thực tế từ tình trạng quản lý bị buông lỏng. Hiện nay, có rất nhiều ổ chuột ở tầm thấp tại các khu dân cư ngoại thành. Tình trạng xây nhà không phép, không quy hoạch, hạ tầng không có, an ninh cũng không... đã và đang tồn tại. Bên cạnh đó là tình trạng ổ chuột trên cao ở những chung cư đa số là 5 tầng từ thời kinh tế chưa phát triển.

Đó là những chung cư chất lượng chưa cao, quản lý kém. Sau thời gian dài sử dụng những chung cư đó đã biến thành ổ chuột tầm cao. Chính những ổ chuột này làm nảy sinh định kiến. Như vậy, lo ngại về ổ chuột tầm cao là hợp lý và có cơ sở. Nhưng nếu cơ sở đó không còn tồn tại thì lo ngại đó có còn không?

Theo SGTT

• 0
• By Admin
• 01/06/2010
• 17