Cấp sổ đỏ một phần nhà không phù hợp quy hoạch

Hiện gia đình tôi đang xin cấp sổ đỏ nhưng một phần đất (khoảng 8m2) nằm trong diện quy hoạch. Theo hướng dẫn của cán bộ địa chính, tôi đã làm đầy đủ hồ sơ xin cấp sổ đỏ, theo đó gia đình tôi xin cấp sổ đỏ với diện tích được UBND phường đồng ý là 70m2 (không nằm trong quy hoạch).

Theo yêu cầu của UBND phường, gia đình tôi phải đập nhà thì mới được cấp sổ vì nếu cấp theo 70m2 thì một phần nhà vẫn nằm trên đường quy hoạch. Tôi có hỏi một số cán bộ thì họ bảo như thế không đúng luật, còn nhà ở thì cứ để vậy ở không sửa chữa là được, lúc nào quy hoạch Nhà nước đền bù phần nổi.

Xin hỏi trường hợp gia đình tôi phải giải quyết thế nào? Theo văn bản luật nào? Quy hoạch đã rất lâu nhưng không thực hiện, vậy có thời hạn cho việc quy hoạch? Giờ không làm được sổ đỏ, tôi muốn nâng nền nhà và làm lại mái do gian nhà cũ phía sau dột nát không ở được, nhưng cán bộ phường bảo không được và sẽ bị phạt. Vậy tôi phải làm sao?

Nhà tôi có hai phần, nếu chỉ cam kết sửa lại nhà cấp 4 phía sau và không đòi đền bù nhà đó khi quy hoạch thì có được không?

(mynguyenquoc@... )

Trả lời:

Theo thư tôi hiểu nhà của ông có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67m2, nhưng thực tế thửa đất của ông có diện tích là 82m2 và ông đã nộp thuế sử dụng đất là 82m2, phần còn lại là không phù hợp với quy hoạch (làm nhà ở).

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tại Điểm a khoản 2 Điều 18 nghị định 84/2007/NĐ-CP đã quy định:

“Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp giấy chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất”.

Theo quy định này thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông sẽ không phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất hiện tại. Do vậy, ông sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của ông đang thực tế sử dụng.

Có phải tháo dỡ toàn bộ nhà không phù hợp quy hoạch để được cấp giấy chứng nhận không ?

Nếu vào thời điểm xây dựng nhà, ông không vi phạm các quy định về xây dựng và chưa có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền buộc ông phải tháo dỡ thì hiện tại ông vẫn có quyền giữ nguyên hiện trạng nhà để được cấp giấy chứng nhận.

Phần nhà và đất không phù hợp với quy hoạch vẫn được phép sử dụng như hiện trạng cho đến khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch. Trong trường hợp này ông vẫn có quyền được hưởng đền bù thiệt hại về nhà và đất.

Thời hạn của quy hoạch là bao lâu?

Tại Khoản 2 điều 25 Luật đất đai năm 2003 đã quy định: “Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm”.

Theo quy định này thì thời hạn của một quy hoạch sử dụng đất là 10 năm kể từ ngày quy hoạch được phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sửa chữa nhà trong khu quy hoạch

Trong thư ông đề cập, ông chỉ muốn nâng nền và làm lại mái nhà bị dột. Các hạng mục mà ông muốn sửa chữa không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng (Điểm e khoản 1 điều 3 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định 119/2009/QĐ.UBND ngày 24-12-2009 của UBND tỉnh Nghệ An).

Theo quy định này, ông có quyền sửa chữa mà không cần xin phép. Tuy nhiên, trước khi khởi công xây dựng sửa chữa, ông phải thông báo cho UNBD phường biết để theo dõi và quản lý theo quy định.

Khiếu nại việc không xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định thì UBND phường phải xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông. Còn việc xem xét cấp hay không cấp giấy chứng nhận cho ông thuộc thẩm quyền của UBND TP Vinh. Trường hợp ông đã nộp đủ hồ sơ mà UBND phường không xác nhận vào đơn thì ông có quyền khiếu nại. Khi đó chủ tịch UBND phường phải có quyết định giải quyết khiếu nại cho ông.

Nếu ông không đồng ý với nội dung quyết định giải quyết khiếu nại của chủ tịch UBND phường thì ông có thể khiếu nại lên UBND TP Vinh hoặc khởi kiện UBND phường ra tòa án.

Trân trọng,

LS HUỲNH VĂN NÔNG
(Theo Tuổi trẻ)

• 148
• By Admin
• 09/12/2010
• 17