Cẩn trọng với căn hộ "nhái" chung cư mini
Không như các DN đang loay hoay tìm đường ra cho sản phẩm để cải thiện tính thanh khoản, cũng như thu hồi vốn để tồn tại, các hộ kinh doanh cá thể sử dụng vốn “tự có” (là mảnh đất đang sở hữu) để xây nhà, cho thuê mang lại hiệu quả rất rõ rệt. Hiện nay, tốc độ người dân ngoại tỉnh đổ về Hà Nội để sinh sống và làm việc ngày càng gia tăng, giá nhà đất trở nên vô cùng đắt đỏ. Quy chiếu trên mức thu nhập bình quân của người dân thủ đô, mức giá thổ cư, căn hộ chung cư bình dân cho tới nhà thu nhập thấp đều vượt xa. Thậm chí nhiều người đã tính toán được rằng, với thu nhập của một công chức nhà nước, người đó phải dành dụm trong 15-20 năm mới mong thỏa ước mơ an cư tại đô thị.
Để “lạc nghiệp”, đa phần dân mưu sinh tại Thủ đô buộc phải tính nước đi thuê phòng trọ. Trước thực trạng này, mô hình mô phỏng chung cư mini đã đáp ứng được nhu cầu về nhà ở đối với người có thu nhập trung bình.Đây cũng được xem như một phản ứng linh hoạt và tích cực của các chủ đầu tư, hay hộ gia đình có sẵn đất, góp phần giải bài toán nhà ở cho một bộ phận người dân đang khó khăn về nhà ở tại các đô thị lớn. Với diện tích từ 100- 150 m2, hộ gia đình thường xây từ 5 đến 7 tầng sau đó chia nhỏ các phòng từ 15m đến 25m2, cho sinh viên thuê, các cặp vợ chồng mới cưới thuê. Đây là một loại hình đầu tư cá nhân có vốn đầu tư xây dựng vừa và nhỏ. Khi đưa vào sử dụng trung bình mỗi tháng hộ gia đình thu về khoảng 70 đến 80 triệu đồng, trừ chi phí đầu tư xây dựng mỗi tháng lãi 20 triệu. Vậy chỉ trong vòng mười năm chủ đầu tư sẽ thu hồi vốn. Đó là cách tính toán của những hộ gia đình không gặp áp lực về vốn đầu tư xây dựng (sử dụng tiền huy động trong gia đình, họ hàng) và không đặt nặng việc thu hồi vốn nhanh trong 2-3 năm.
Nếu chủ đầu tư vay vốn từ ngân hàng, thì áp lực sẽ tăng cao, lúc đó bài toán thu hồi vốn nhanh được đặt ra và việc phải bán căn hộ. Việc xuất hiện rất nhiều căn hộ kiểu CCMN được rao bán cũng có nguyên nhân khách quan: nhu cầu mua của chính những khách thuê. Theo khảo sát, giá bán các căn hộ loại này thường dao động từ 300 đến 450 triệu/căn tùy diện tích và vị trí. Tìm hiểu về mức giá “rẻ giật mình” này, được biết yếu tố hạ giá thành chính là vấn đề sổ đỏ. Anh Hải Lâm (môi giới trên đường Nguyễn Thị Định) cho hay, các công trình xây dựng theo mô hình chung cư mini này thường không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng vẫn thu hút khách hàng vì giá cả phải chăng. Các công trình này không có sổ hồng, sổ đỏ nhưng vẫn có giấy phép xây dựng dưới hình thức xây nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình. Trong quá trình thi công, chủ nhà có thể thay đổi thiết kế, chia nhỏ các căn hộ để bán. Thông thường mỗi căn cũng lãi tầm trên dưới 200 triệu đồng. Khách hàng thường là những đôi vợ chồng trẻ mới cưới, hoặc người ngoại tỉnh lên Hà Nội lập nghiệp. Chị Thu Hương (chủ căn hộ ở Đền Lừ - Hoàng Mai) cho hay, hợp đồng chỉ là giấy viết tay giữa chủ nhà và chị. Để chắc chắn, bà chủ còn phô tô sổ đỏ giao cho chị “làm tin”. Với giá 320 triệu, lại được ở ngay nội thành, đây thực sự là một căn hộ đáng mơ ước đối với chị nhưng mối lo ngại về thủ tục pháp lý vẫn luôn lơ lửng trên đầu. “Nếu đột nhiên có quyết định quy hoạch một dự án cấp quốc gia, hoặc cấp tỉnh thành đi qua khu đất, có lẽ việc đền bù GPMB cho những hộ mua nhà kiểu như tôi sẽ không được tính đến…”, chi Hương băn khoăn.
Mở rộng tìm hiểu, khu vực Hồng Hà, An Dương, mô hình biến tướng chung cư mini được xây dựng khá rầm rộ. Việc sang nhượng lại căn hộ diễn ra khá công khai với hình thức “chìa khóa trao tay”. Đối tượng mua chủ yếu sinh sống, mưu sinh từ lâu tại phố cổ. Trước họ chen chúc sinh hoạt trong diện tích nhà chật hẹp tại phố cổ, phố cũ quanh Bờ Hồ chỉ để kinh doanh nuôi sống bản thân và gia đình. Khi có các căn hộ khép kín kiểu CCMN, dù cho giấy tờ sổ đỏ được chủ nhà nói thẳng là không có, hoặc hứa “suông”, thì những khách hàng này vẫn chấp nhận chồng tiền để lấy “tạm” một căn. Điều đáng nói là phân khúc khách hàng này không nhiều, chỉ chiếm thiểu số trong toàn thị trường BĐS. Đồng thời, những căn hộ khép kín kiểu CCMN (diện tích dưới 30m2) đang chủ yếu đắt khách thuê tại các khu vực xa Bờ Hồ như thôn Bằng A, Bằng B (Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội), Trần Cung, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Bùi Xương Trạch… còn việc mua bán lại chỉ tập trung ở khu gần Con đường gốm sứ như Hồng Hà, An Dương, Đầm Trấu…
Luật sư Phạm Thanh Bình, Công ty luật Hồng Hà
Luật Kinh doanh BĐS quy định, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có vốn pháp định, đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật và phải đóng thuế. Ngoài ra, theo Luật Đất đai, xây nhà chung cư phải lập dự án, mỗi phòng có diện tích tối thiểu từ 45 m2 trở lên mới được cấp GCNQSH. Hiện vẫn chưa có một văn bản nào điều chỉnh các quy định về chung cư mini tự phát này. Hợp đồng buôn bán chỉ là giấy viết tay sẽ không có cơ sở pháp lý. Nếu có tranh chấp, người mua thường phải chịu thiệt thòi vì luật pháp không thừa nhận. |
(Theo BXD)
