Căn hộ cao cấp "giẫy giụa"

Trương Hoàng Siêu, sống tại quận 5 (Tp.HCM), một nhà đầu tư bất động sản thứ cấp, đã trúng đòn nặng nề của cơn sốt trên thị trường căn hộ cao cấp. Cuối năm 2008, anh Siêu mua 2 căn hộ thuộc dự án The EverRich 1 (Q.11, Tp.HCM, do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư) với giá 2.300 USD/m2. Đến cuối năm 2009, do áp lực lãi vay ngân hàng và giá căn hộ giảm mạnh, anh phải bán lại với giá 1.800 USD/m2, chịu lỗ gần 50.000 USD. Và anh Siêu không phải là ngoại lệ.

Chị A., một nhà đầu tư làm việc trong lĩnh vực khách sạn tại Tp.HCM cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Trong cơn sốt năm 2007, khi giá thị trường của căn hộ The Vista (Q.2) lên đến gần 2.500 USD/m2, chị mua được 1 căn với giá bán từ chủ đầu tư chỉ 2.000 USD/m2. Nhưng, chẳng bao lâu sau, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 xảy ra, giá căn hộ rớt thê thảm. Không muốn bán lỗ, chị A. mua thêm 1 căn từ một nhà đầu tư thứ cấp khác với giá chỉ 1.500 USD/m2, hy vọng dùng chiêu “bình quân giá” để gỡ gạc. Thế nhưng, đến nay chị vẫn chưa bán được căn nào.

Không chỉ dòng hạng sang, căn hộ thuộc phân khúc trung - cao cũng làm các nhà đầu tư thứ cấp ngắc ngứ. Anh Nguyễn Hoàng Anh, Giám đốc Điều hành khu vực phía Nam của Công ty Mũ bảo hiểm Nhiệt đới Protec, đã mua 1 căn hộ ở chung cư Vạn Đô và 1 căn ở chung cư Constrexim (Q.4) lần lượt vào năm 2007 và 2009 với giá khoảng 23 triệu đồng/m2. Sau 2 năm, anh chỉ bán lại được với giá 26 triệu đồng/m2. Hoàng Anh nói về vụ đầu tư này: “Đầu tư như thế là lỗ lớn, nếu so sánh với lãi suất tiền gửi ngân hàng và sự lên giá của vàng, đồng USD”.


Tỉ suất lợi nhuận 15-30%: Có khả thi?

Trong lúc các nhà đầu tư thứ cấp như anh Siêu tìm cách tháo chạy khỏi thị trường căn hộ cao cấp thì chủ đầu tư, không có lựa chọn nào khác, đang nỗ lực vực dậy thị trường.

Nỗ lực ấy được biểu hiện qua những cuộc đua. Trước hết là đua dịch vụ. Chưa lúc nào người mua nhà được đối đãi như thượng đế như lúc này. Không còn cảnh chen lấn, xếp hàng thâu đêm để được mua căn hộ với những điều kiện như phải đóng trước 30-40% giá căn hộ và chỉ được thanh toán 3-4 đợt cho đến khi giao nhà. Lúc này, người mua chỉ phải trả trước 10% giá căn hộ và được thanh toán thành 8-10 đợt.

Tiếp đó là cuộc đua giảm giá. Thay cho những con số tỉ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư lên đến 100% như năm 2006, 2007, lúc này, đạt được mức 50% đã là mừng. Vì thế, các dự án căn hộ thi nhau giảm giá bán. Dự án Sunview Apartment (quận Thủ Đức) giảm còn 743 USD/m2, thay vì 1.300 USD/m2 như dự kiến. Gần đó, dự án Chung cư TDH - Trường Thọ cũng giảm từ 1.300 USD/m2 xuống còn xấp xỉ 850 USD/m2.

Sau cuộc đua giảm giá là cuộc đua tiếp thị, khuyến mại. Hàng loạt chương trình khuyến mại như trúng xe máy, ti vi, tặng tiền vào sổ tiết kiệm, thậm chí tặng luôn cả nền đất khi mua căn hộ đã xuất hiện, điều trước đây hiếm khi xảy ra.

Trong khi công thức “tái sinh” thị trường căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư xác lập bằng dịch vụ, giá bán và khuyến mại thì các nhà đầu tư thứ cấp dường như chỉ quan tâm đến chất lượng và giá bán. Phần lớn chủ đầu tư cho rằng việc họ chấp nhận hạ tỉ suất lợi nhuận xuống 50% đã là quá sức, nhưng người mua nhà chỉ quan tâm đến chuyện mua càng rẻ càng tốt, nếu không thì không mua. Anh Siêu nói: “Thời điểm này đầu tư căn hộ bình dân còn rủi ro huống chi là cao cấp”.

Nhà đầu tư như anh Siêu có lý không? Có. Thực tế, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, tỉ suất lợi nhuận hợp lý trong ngành xây lắp chỉ khoảng 10-30%. Ở vị trí chủ đầu tư, ông cũng thừa nhận: “Đã qua lâu rồi cái thời chủ đầu tư mong chờ lợi nhuận phải hơn 100%. Lúc này, tỉ suất lợi nhuận khoảng 20% là hợp lý”.

Trong khi đó, ông Vũ Quốc Thái, Tổng Giám đốc Công ty Nghiên cứu Thị trường Bất động sản VietRees, cho rằng giá bán dù có giảm nhưng vẫn còn cao so với đa số người có nhu cầu tại Việt Nam. Theo nghiên cứu của Tổ Chuyên gia liên ngành thuộc Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, được công bố vào tháng 5.2009, trên thế giới, trung bình mỗi gia đình trung lưu chỉ phải dành khoảng 33% mức thu nhập hằng tháng để trả nợ vay mua nhà, trong khi ở Việt Nam tỉ lệ này lên đến 80%.

Ngược lại, chủ đầu tư có lý khi muốn giữ mức tỉ suất lợi nhuận khoảng 50% không? Dĩ nhiên là có. Nếu căn cứ theo tính toán của Tổ Chuyên gia liên ngành, giá bán bình quân (đã tính mức lợi nhuận hợp lý) của dự án chung cư cao tầng (20-25 tầng) tại Hà Nội cuối năm 2009 là khoảng 16 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá bán ra thị trường của các căn hộ loại này đều dao động trong khoảng 28 triệu - 32 triệu đồng/m2, tức cao gấp đôi. Phải chăng vì thị trường đã nghiễm nhiên hình thành thỏa hiệp ngầm về tỉ suất lợi nhuận của chủ đầu tư cao như vậy nên mức 50% hiện nay đã đủ để họ nói với người tiêu dùng rằng: chúng tôi đang chịu thiệt để chia sẻ lợi nhuận với quý vị?

Năm 2009, Hoàng Anh Gia Lai từng gây sốc trên thị trường căn hộ khi giảm giá bán 2 dự án Phú Hoàng Anh (Q.7) và Hoàng Anh River View (Q.2) gần 40% (Phú Hoàng Anh giảm từ 1.800 USD/m2 xuống còn 1.250 USD/m2 và River View từ 2.000 USD xuống còn 1.350 USD/m2). Nhưng ngay cả khi giảm giá như vậy, tỉ suất lợi nhuận trên vốn của các dự án vẫn khá cao.

Theo công bố của chủ đầu tư, dự án Phú Hoàng Anh đã mang lại khoản lợi nhuận 1.400 tỉ đồng. So với tổng mức đầu tư khoảng 2.800 tỉ đồng, tỉ suất lợi nhuận trên vốn của dự án này là khoảng 50%.

Gần đây, trả lời phỏng vấn Nhịp Cầu Đầu Tư, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Phát Đạt, cho biết, công ty này đã thu về khoản lãi gần 500 tỉ đồng so với tổng đầu tư 1.100 tỉ đồng từ dự án The EverRich 1. Đặc biệt, đây là mức lợi nhuận sau khi giá bán đã được giảm. Ban đầu giá căn hộ The EverRich 1 dự kiến sẽ được chào bán 1.400 USD/m2, nhưng do đầu ra khó khăn chủ đầu tư đã giảm còn 1.150 USD/m2. Phát Đạt dự kiến sẽ thu được gần 6.000 tỉ đồng lợi nhuận từ The EverRich 2, so với tổng mức đầu tư là 11.000 tỉ đồng.

Vậy bao lâu nữa thị trường sẽ chứng kiến những đợt giảm giá mới để đưa tỉ suất lợi nhuận trở về mức hợp lý là 10-30% như đã nêu? Một chủ đầu tư quan ngại: “Điều này e rằng khó. Chỉ có những nhà đầu tư mạnh như Hoàng Anh Gia Lai mới có khả năng “phá giá” để bán nhanh. Các chủ đầu tư khác chỉ sở hữu vài ba dự án nên phải luôn cố gắng bảo vệ lợi nhuận của mình”. Ông còn nói thêm rằng, điều này sẽ càng khó hơn nữa khi chủ đầu tư phải gánh chịu “chi phí vô hình” lớn và Nghị định 69 chưa được tháo gỡ trong thời gian tới.

Thế gọng kìm

Nghị định 69 được ban hành để tháo gỡ những vướng mắc về cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các loại hình đầu tư bất động sản. Và một số quy định của Nghị định này đang làm khó chủ đầu tư. Một số chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư tham gia vào thị trường sau khi Nghị định 69 có hiệu lực (từ tháng 10.2009), cũng như những chủ đầu tư đã tham gia vào thị trường trước đó mà vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất buộc phải hồi tố, than vãn rằng, đừng nói chuyện tỉ suất lợi nhuận có hạ xuống hay không mà ngay đến chuyện có lời từ việc kinh doanh căn hộ cao cấp nói riêng và căn hộ nói chung đã là khó.

Chẳng hạn, Điều 11 của Nghị định quy định, doanh nghiệp phải nộp 100% tiền sử dụng đất và tiền sử dụng đất phải sát giá thị trường. Trước khi có Nghị định 69, tiền sử dụng đất được thu 100% theo bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành, trừ đi chi phí bồi thường và hỗ trợ di dời. Và bảng giá đất quy định thường chỉ bằng 20-40% giá thị trường. Điều này có nghĩa, một khu đất trên đường Đồng Khởi (Q.1) nếu theo cách tính cũ người sử dụng đất chỉ phải nộp tối đa 81 triệu đồng/m2, nhưng theo Nghị định 69 thì số tiền phải nộp sẽ lên tới 350 triệu đồng/m2.

Như vậy, chủ đầu tư gần như phải trả tiền mua đất đến 2 lần: lần thứ nhất mua từ người có quyền sử dụng đất theo giá thỏa thuận và lần thứ hai là nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Chưa kể giá đất hiện nay không còn rẻ như những năm 2006, 2007 nên giá thành căn hộ sẽ cao, khiến tỉ suất lợi nhuận càng khó có đường để giảm.

Vì vậy, không quá ngạc nhiên khi Nghị định 69 có hiệu lực từ tháng 10.2009 nhưng đến nay chưa thấy chủ đầu tư nào “tự nguyện” đóng tiền sử dụng đất. Họ vẫn chờ đợi Bộ Tài chính phối hợp cùng Ủy ban Nhân dân TP.HCM tìm biện pháp tháo gỡ khó khăn trong thời gian tới, theo lời ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý Công sản thuộc Bộ Tài chính.

Các chủ đầu tư căn hộ cao cấp lúc này đang ở giữa 2 gọng kìm: sức ép giảm giá bán từ phía thị trường và Nghị định 69. Thế nhưng, có một thực tế trớ trêu là theo báo cáo của Tổ Chuyên gia liên ngành về thị trường bất động sản, sẽ có thêm 8.500 căn hộ được tung ra tại thị trường Tp.HCM trong năm nay, trong đó tỉ lệ căn hộ giá thấp (dưới 800 USD/m2) chỉ khoảng 37%, trong khi đây mới là phân khúc có nhu cầu thực sự. Vậy, 63% những căn hộ hạng sang (trên 2.500 USD/m2), cao cấp (1.400 - 2.500 USD/m2) hay trung cấp (800 - 1.400 USD/m2) sẽ đi về đâu?

Trong lúc này, các nhà đầu tư thứ cấp như anh Trương Hoàng Siêu đang chờ đợi những kịch bản có thể xảy ra trên thị trường căn hộ cao cấp: Một đợt giảm giá mới để định hình lại mặt bằng giá căn hộ cao cấp? Hay thị trường sẽ tiếp tục đóng băng? Riêng các chủ đầu tư, khi được hỏi về khả năng tiêu thụ của các dự án, hầu hết chỉ nói là bán tốt nhưng lại không tiết lộ thêm bất kỳ thông tin nào khác.

• 0
• By Admin
• 22/07/2010
• 17