“Cân đong” rủi ro từ chứng khoán hóa bất động sản

Khác với quan điểm cho rằng, chứng khoán hóa bất động sản thông qua hình thức phát hành trái phiếu cho các dự án là một cách làm giúp người cần nhà có nhà và doanh nghiệp cần vốn có vốn, một số ý kiến khác nhận định, nhà đầu tư nên thận trọng trước kênh đầu tư này và rủi ro đối với doanh nghiệp bất động sản không phải là không có.

Giữa lúc khó khăn về huy động vốn cho các dự án bất động sản, nhiều doanh nghiệp đã khá thành công thông qua kênh phát hành trái phiếu bất động sản cho từng dự án cụ thể. Cách phát hành của doanh nghiệp khá hấp dẫn khi lãi suất phù hợp với tình hình thị trường và nhà đầu tư được chiết khấu trên giá bán căn hộ.

Tuy nhiên, đây không phải là hai yếu tố duy nhất giúp kênh huy động này mang lại hiệu quả thực sự cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Lường trước rủi ro

Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) được đánh giá là doanh nghiệp tiên phong và khá thành công trong lĩnh vực này. Từ đầu năm 2008 đến nay, Sacomreal đã 3 lần phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án bất động sản với mức lãi suất từ 8,8%-13,2%/năm, kỳ hạn từ 6-9 tháng, mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5-8% trên giá bán. 

Cả 3 đợt phát hành trái phiếu của Sacomreal đều khá thành công. Hầu hết trái chủ của đợt phát hành 1 khi trái phiếu đáo hạn đều nhận quyền mua hoặc nhượng lại quyền mua cho người khác.

Chi phí vốn đầu tư cho thị trường bất động sản qua kênh này là khá thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay. Do đó, nhiều doanh nghiệp tìm đến thị trường trái phiếu dự án như một cách huy động vốn hiệu quả. Doanh nghiệp có vốn đề làm hạ tầng, phát triển dự án.

Như vậy, đây là một hình thức huy động vốn rất linh động, giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để phát triển dự án mà không phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, kết quả của một đợt phát hành trái phiếu cho dự án bất động sản được xem là thành công nếu đến kỳ đáo hạn trái phiếu, không xảy ra trường hợp số đông trái chủ chỉ nhận trái tức và từ chối quyền mua.

Lúc đó, nếu chủ đầu tư không đủ khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng, thì dự án sẽ kết thúc bằng những rắc rối không chỉ cho riêng doanh nghiệp mà có thể dẫn đến những ảnh hưởng không tốt đối với cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực.

Do đó, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội kinh doanh bất động sản Tp.HCM cho rằng, trong thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp nên tính toán kỹ đến thời hạn của trái phiếu để đảm bảo đủ khả năng hoàn trả vốn cho trái chủ. Thời hạn 3 - 5 năm sẽ an toàn cho doanh nghiệp hơn, vì trong quãng thời gian đó doanh nghiệp có điều kiện xoay xở tiền để trả lại cho trái chủ.

“Thêm vào đó, hy vọng trong 3 năm tới, thị trường tài chính sẽ tốt hơn, lúc đó, bên cạnh khả năng tìm vốn ổn định hơn, doanh nghiệp còn dễ tìm được lớp khách hàng mới cho dự án bất động sản nếu trái chủ từ chối mua” - bà Loan nhận xét.

Ngoài ra, để huy động vốn từ dự án này một cách hiệu quả, chủ đầu tư cần quyết tâm làm những dự án chất lượng, ở những vị trí thuận lợi giao thông.

Một điều kiện quan trọng khác để đợt phát hành trái phiếu thành công là chủ đầu tư phải là đơn vị có uy tín về đạo đức kinh doanh cũng như năng lực thực hiện dự án.

Chuyên gia kinh tế độc lập Bùi Kiến Thành phân tích, công ty phát hành trái phiếu và cho quyền mua, nhưng cho mua với giá nào. Nếu phát hành với giá bán nhà hợp lý, có cam kết chất lượng sản phẩm thì không sợ thiếu người mua.

Trước đây, khi đầu tư vào thị trường bất động sản, nhiều chủ đầu tư thường đòi hỏi lợi nhuận phải rất cao, bỏ ra 8 triệu nhưng đòi bán lại với giá 16 triệu.

Vì vậy, khi thực hiện dự án, doanh nghiệp phải xác định đối tượng khách hàng của mình. Nếu định giá sản xuất hợp lý, lợi nhuận biên thấp hơn trước đây thì hàng hóa bán ra thị trường sẽ có tính ổn định hơn vì đa số người mua nhà là những người có nhu cầu ở thực sự. Làm như vậy, ngoài mục đích kinh doanh, mục đích xã hội cũng đạt được vì nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay rất cao.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tạo ra những sản phẩm có chất lượng và cần có các định chế đảm bảo chất lượng công trình.

“Ở Pháp, theo quy chế về mua bán bất động sản. Theo đó, bên bán phải cam kết bảo hành công trình cho bên mua trong vòng 10 năm kể từ ngày bàn giao công trình. Trong 10 năm đó, nếu bên bán bị phá sản, công ty bảo hiểm sẽ đứng ra bảo lãnh trách nhiệm dân sự của nhà sản xuất đối với trái chủ”, ông Thành cho biết.

Nhà đầu tư yên tâm chờ nhà?

Từ những ý kiến phân tích trên cho thấy, phát hành trái phiếu để huy động vốn cho các dự án bất động sản là một phương án khả thi nếu doanh nghiệp và dự án hội đủ các điều kiện theo cung cầu thị trường.

Khi thị trường cổ phiếu trở nên kém hấp dẫn, các cơ hội đầu tư khác cũng chật hẹp hơn, việc đầu tư vào kênh này có thể là một cơ hội tốt đối với nhiều nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bài toán đầu tư nào cũng có ẩn số rủi ro. Việc thẩm định dự án không phải là chuyên môn của nhiều nhà đầu tư và hơn hết, văn hóa công khai minh bạch các dự án đầu tư theo hình thức này vẫn chưa được nhiều chủ đầu tư đề cao.

Vì vậy, tương tự với thị trường chứng khoán, nhiều nhà đầu tư bỏ tiền vào các dự án này theo kiểu phong trào. Điều này được nhiều chuyên gia cảnh báo là sẽ phương hại đến quyền lợi của nhà đầu tư và tác động không tốt đến thị trường.

Rủi ro đối với trái chủ trong các dự án này được bà Loan đánh giá là còn phụ thuộc vào việc thẩm định dự án của nhà đầu tư, khả năng bảo lãnh phát hành của đơn vị bảo lãnh phát hành. Nếu dự án không đắc địa, tiềm năng không lớn sẽ không tìm được nhà đầu tư.

Trên mặt bằng lãi suất cao hiện nay, khi tham gia vào các dự án này, hầu hết các nhà đầu tư nhắm đến quyền mua bất động sản hơn là trái tức thu được khi đáo hạn trái phiếu. Do đó, nếu dự án được tiến hành như cam kết ban đầu của chủ đầu tư, các điều kiện về chất lượng sản phẩm được đảm bảo, nhà đầu tư có thể để giành vốn cho kênh này.