Cần có giới hạn ra đời của các sàn giao dịch bất động sản

Trao đổi với Tiền phong xung quanh quy định từ hôm nay, 1/1/2009, các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn, ông Tống Văn Nga, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng việc đưa các bất động sản vào giao dịch công khai với đầy đủ thông tin liên quan đến dự án, vị trí, thiết kế, giá thị trường sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, làm lành mạnh hơn thị trường này.

* Theo quy định này vai trò của người môi giới sẽ rất quan trọng trong giao dịch qua sàn?

Hiện các giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch theo quy định của pháp luật còn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm vẫn còn tiếp diễn. Cơ cấu hàng hoá trong thị trường bất động sản chưa hợp lý.

Trong xây dựng nhà ở thì tỷ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm công ăn lương còn quá thiếu, trong lúc đó có nơi, có lúc các căn hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lại được đầu tư khá nhiều chủ yếu phục vụ một số ít người có thu nhập cao hoặc những người chuyên đầu cơ.

Thực ra ở Việt Nam người ta chưa quen với việc giao dịch qua sàn. Ở các nước việc giao dịch này là rất bình thường. Cái quan trọng và cần thiết nhất hiện nay là phải xây dựng đạo đức nghề nghiệp cho người môi giới bất động sản. Khi đã có giấy phép hành nghề thì người môi giới bất động sản phải theo đúng quy định này.

Như ở Mỹ khi anh vi phạm sẽ bị tước giấy phép hành nghề nên người ta sẽ không dám làm. Còn ở Việt Nam thì việc này cũng khó và quy định của luật pháp cũng chưa rõ ràng về vấn đề này.

Quy định nêu khi đã giao dịch qua sàn tiến hành qua các nhà môi giới. Đây là những đầu mối quan trọng để kiểm định việc giá bán bất động sản có hợp lý, các thủ tục có ổn không. Họ cũng là người tư vấn giúp thảo các hợp đồng để người mua không bị chủ đầu tư, người có hàng bắt chẹt khi giao dịch.

Vấn đề môi giới cần phải được lưu ý và quản lý chặt chẽ, cả về đạo đức trong hành nghề. Cùng với đó các nhà môi giới cần phải được đào tạo một cách bài bản hơn nữa.

Năm 2009, Hiệp hội sẽ mở một loạt các lớp đào tạo về môi giới, định giá bất động sản. Hiện các giao dịch bất động sản là các chung cư, căn hộ chủ yếu là chủ đầu tư đưa hợp đồng như thế nào thì người mua chỉ việc ký. Thời gian vừa qua vấn đề phát sinh là do hàng hóa thiếu nên nảy sinh các vấn đề trong giao dịch.

* Các sàn giao dịch không có hàng vậy làm sao để đẩy việc giao dịch này đi vào cuộc sống?

Hiện có 151 đơn vị tham gia Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Còn về mạng các sàn giao dịch bất động sàn đã quy tụ được 115 thành viên, nhưng hiệu quả chưa cao.

Sau hơn một năm hoạt động, nội dung các trang web chưa được cải tiến, thiếu tính cập nhật, thiếu sự tham gia của các thành viên. Trang web liên kết của nhiều thành viên còn sơ sài, thông tin không thống nhất, khó cho việc tổng hợp phân tích.

Điều này do chúng ta thiếu hàng nên hầu như các dự án sau phần xong móng đã bán gần hết. Cái gốc của vấn đề là chưa có đủ hàng hóa.

Về lâu dài dứt khoát các giao dịch bất động sản này phải thông qua sàn. Khi người dân đã có sự tin tưởng vào giao dịch qua sàn thì phải tin tưởng vào môi giới. Người dân cũng không nên có tư tưởng trốn thuế khi giao dịch qua hình thức này.

Với lượng hàng ít chỉ có cách là kích cầu hàng hóa nhiều lên. Tuy nhiên cũng cần có phương án để giới hạn bao nhiêu sàn giao dịch bất động sản là vừa. Bài học điển hình đã nhìn thấy là đối với thị trường chứng khoán thời gian vừa qua.

Khi thị trường đi xuống, nhiều nhà đầu tư thua lỗ và tính thanh khoản của thị trường thu hẹp lại. Với thị trường bất động sản hiện nay cần có sự tính toán lại xem các địa phương như Hà Nội, TP.HCM thì cần có bao nhiêu sàn giao dịch là vừa.

Nếu chúng ta không có phương án quản lý sớm thì đến một lúc nào đó sẽ xảy ra tình trạng các sàn giao dịch bất động sản phải sát nhập với nhau giống như những gì đã diễn ra với thị trường chứng khoán thời gian vừa qua.

Các sàn giao dịch bất động sản ra đời thời gian vừa qua vẫn chỉ theo xu hướng phong trào. Khi có thông tư hướng dẫn thì các sàn ồ ạt ra đời rồi khi thị trường chững lại thì hoạt động của các sàn này cũng ngừng lại. Nhiều công ty phải thu hẹp hoạt động. Việc thống kê lại các sàn ra đời đã nhiều quá chưa và trong các sàn được thành lập có bao nhiêu sàn đạt chuẩn là việc cần làm hiện nay.

Còn về cá nhân, theo tôi với lượng hàng ít như hiện nay thì tiêu chuẩn về sản chuẩn là chấp nhận được nhưng các tiêu chí này cần phải nâng dần lên khi thị trường có sự phát triển.

* Với những trường hợp bắt buộc nhưng họ không giao dịch qua sàn thì sao?

Luật không bắt buộc tất cả các giao dịch bất động sản đều phải qua sàn. Tư nhân giao dịch với nhau cũng không phải qua sàn. Chỉ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn. Những trường hợp không thực hiện khi bị phát hiện sẽ bị xử lý theo quy định. Tuy nhiên quy định hiện nay cũng chưa rõ.

* Xin cảm ơn ông

 Theo Tiền Phong