Các chuyên gia "bắt mạch" thị trường bất động sản

Thưa ông, nói một cách ngắn gọn, điều gì khiến ông ấn tượng nhất khi nhìn nhận về thị trường bất động sản trong năm 2010?

Ông Trần Như Trung: “Cần tránh việc đầu tư dàn trải vào nhiều lô đất, cũng như áp dụng cùng loại hình phát triển cho các lô đất đó”

Ông Trần Như Trung: Đó là từ khóa sức mua, tức là số lượng người mua thực là bao nhiêu và khả năng chi trả của họ tới đâu. Đây chính là yếu tố đã dẫn dắt thị trường trong năm 2010 và sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong những năm tiếp theo. Hơn lúc nào hết, năm 2010 là năm thị trường đã thẳng thắn nhìn nhận vấn đề - Ai sẽ là người sử dụng cuối cùng và khả năng chi trả của đối tượng này là như thế nào? Đó thực sự là bước chuyển lớn.

Trong giai đoạn 2006 - 2007, hầu hết các dự án phát triển bất động sản đều đạt được những thành công nhất định, cho dù dự án của họ có thật sự xuất sắc hay không. Nhưng đến giai đoạn này, các nhà đầu tư buộc phải thận trọng trong những quyết định phát triển và rót vốn của mình. Họ phải có đáp án về phân khúc thị trường mình tham gia là gì, ai là khách hàng của mình và sản phẩm gì chủ đầu tư có thể phát triển để đáp ứng được tốt nhất những yêu cầu chính đáng của khách hàng mục tiêu. Chỉ khi vấn đề này được xác định rõ, các chủ đầu tư mới bắt tay triển khai dự án.

Như vậy, sau 2 năm đương đầu với việc chịu tác động từ cuộc khủng hoảng kinh tế, điều tích cực có được, chính là thị trường bất động sản đã thanh lọc các đối tượng tham gia. Đứng vững tại thị trường qua thời kỳ khủng hoảng là những nhà phát triển bất động sản không chỉ có những yếu tố như tiềm lực kinh tế và khả năng quản lý mạnh mà còn phải biết rõ cái mình có thể cung cấp và cung cấp cho ai… Tôi cho rằng thị trường bất động sản 2010 - 2011 đã và sẽ tiếp tục đi theo quá trình điều chỉnh này để trở nên chuyên nghiệp hóa hơn.

Theo ông, yếu tố nào tạo nên sự chuyên nghiệp cho thị trường?

Tôi cho rằng yếu tố làm nên sự chuyên nghiệp của thị trường chính là việc mối quan hệ cung cầu được điều chỉnh cân bằng dưới tác động của bàn tay vô hình của thị trường và những điều chỉnh kinh tế vĩ mô từ phía các cơ quan quản lý. Hiện nay, thị trường đã đạt được qui mô đủ lớn để hình thành sự chuyên nghiệp và bắt đầu quá trình điều chỉnh theo hướng tích cực.

Làm phép so sánh thế này có thể thấy rõ nhận định trên là có cơ sở: Năm 2001 chỉ có khoảng 1.000 căn hộ trên thị trường, còn bây giờ, một quý cũng có khoảng 2000 căn hộ được chào bán ở thị trường sơ cấp của Hà Nội. Trước đây, bất động sản TPHCM tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm, giờ đã phát triển mạnh ra các vùng lân cận, ra các thành phố vệ tinh. Tương tự, ở Hà Nội các dự án bất động sản cũng phát triển sang khu vực Hà Đông, Mê Linh… Như vậy có thể thấy rõ số lượng sản phẩm và qui mô thị trường của Việt Nam đang ngày càng mở rộng.

Theo nguyên tắc cơ bản của kinh tế, khi nguồn cung dồi dào, khách hàng sẽ có thêm nhiều lựa chọn, vì vậy, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn, và đương nhiên, chính yếu tố cạnh tranh là một trong tác nhân quan trọng giúp điều chỉnh quan hệ cung - cầu và thúc đẩy thị trường theo hướng chuyên nghiệp hoá. Tóm lại, sự chuyên nghiệp là mọi thành phần đều tuân theo cùng một luật chơi của thị trường.

Sang năm 2011, thị trường sẽ diễn biến thế nào, thưa ông?

Năm 2011 sẽ vẫn còn những khó khăn, những vấn đề còn chưa giải quyết được của thị trường trong năm 2010 sẽ tiếp tục được “mổ xẻ” trong năm 2011. Những vấn đề kinh tế vĩ mô trong nước và những tác động từ nền kinh tế thế giới chưa ổn định sẽ tạo nên những tác động nhất định đến thị trường bất động sản. Những chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là những chính sách về quy hoạch đất đai, về huy động vốn sẽ là những biến số mà nhà đầu tư phải “đọc” cẩn thận. Các chủ đầu tư sẽ phải giải bài toán đối tượng mục tiêu mà dự án hướng đến, ý tưởng phát triển độc đáo và nguồn vốn. Đó là khối lượng công việc không hề đơn giản.

Với một thị trường đang thay đổi, ông có chia sẻ gì với những nhà phát triển dự án bất động sản?

Trước hết phải xin nói, các nhà phát triển dự án bất động sản mà tôi được làm việc đã chia sẻ rất nhiều kinh nghiệm cũng như bài học thực tế cho tôi và đồng nghiệp trong lĩnh vực này ở Việt Nam.

Năm 2011 sẽ vẫn còn những khó khăn. Những vấn đề còn chưa giải quyết được của thị trường trong năm 2010 sẽ tiếp tục được “mổ xẻ” trong năm 2011.

Vòng đời phát triển của các dự án bất động sản là rất dài vì vậy khi nhìn nhận đánh giá về thị trường bất động sản cần nhìn dài hạn. Việc quan tâm đầu tư bất động sản với cách nhìn qua thước đo thời gian một vài quý cho đến vài năm sẽ thực sự không hợp lý. Ví dụ điển hình là khi phát triển một dự án cụ thể, có thể hiện tại và trong năm tới, ở xung quanh vị trí lô đất này không có dự án cạnh tranh nào cả nhưng sau 3 năm có khi vấn đề dư cung lại xuất hiện.

Ngoài ra, có rất nhiều vấn đề trọng yếu cần cân nhắc thận trọng khi phát triển một dự án bất động sản như chọn vị trí nào là “chiến lược”. Về mặt nguyên tắc “tấc đất tấc vàng” là đúng nhưng vấn đề là lúc nào mà thôi. Các phân khúc bất động sản, từ nhà ở, khách sạn, bán lẻ v.v… đều có những yêu cầu riêng về tính chất vị trí lô đất. Do đó cần tránh việc đầu tư dàn trải vào nhiều lô đất, cũng như áp dụng cùng loại hình phát triển cho các lô đất đó.

Cuối cùng, tôi xin chúc các chủ đầu tư với các kinh nghiệm vừa qua cùng với sức mạnh nội tại sẽ ngày càng thành công.

Xin cảm ơn ông!

LTS: Năm 2010, cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những tín hiệu tích cực. Cơ cấu hàng hóa có sự thay đổi, chú trọng phân khúc hạng trung. Tăng trưởng tín dụng trong kinh doanh ổn định. Thị trường tiếp tục thu hút đầu tư nước ngoài... Để có thêm nhận định về thị trường năm 2011, Doanh Nhân xin giới thiệu ý kiến của những người trong cuộc. Tín hiệu tích cực: Ông Brandon Vuong, Giám đốc Kinh doanh Coldwell Banker Việt Nam Hiện nay chúng tôi nhận thấy cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản. Nguyên nhân chính là nhờ sự phục hồi của kinh tế thế giới và hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam. Sắp tới, cũng sẽ có vài dự án mới phục vụ cho nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại các thành phố lớn. Về lĩnh vực thương mại, khi đầu tư trực tiếp nước ngoài ồ ạt đổ vào Việt Nam cùng với nhu cầu tiêu dùng trong nước tăng lên ngày một mạnh mẽ sẽ kích thích ngành công nghiệp dịch vụ và bán lẻ. Đây sẽ là những yếu tố khả quan đối với các ngành thương mại, bao gồm bán lẻ, văn phòng, và các tài sản công nghiệp. Về phía nhà phát triển bất động sản, khi Nhà nước ban hành các hướng dẫn chặt chẽ, đặc biệt là các hướng dẫn liên quan đến việc hoàn thành phần móng trước khi thu thêm vốn đầu tư từ các nhà đầu tư bên ngoài đã tạo thêm gánh nặng cho các nhà phát triển bất động sản trong việc quản lý các dự án và việc cấp vốn hiệu quả hơn. Vì thế các nhà đầu tư sẽ phải góp nhiều vốn hơn để hoàn thành dự án kịp tiến độ. Tôi cũng muốn nói thêm rằng, hiểu được ý nghĩa của các quy định này là một chuyện, song truyền đạt những thông tin này cho khách hàng lại là một chuyện hoàn toàn khác. Trong một môi trường kinh doanh năng động như Việt Nam hiện nay, có rất nhiều yếu tố tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Điều quan trọng nhất là phải làm sao giúp cho các yếu tố này hòa hợp với nhau một cách đồng bộ. Lấy ví dụ, trong khi kinh tế trong nước đang phát triển mạnh mẽ cùng với sự trở lại của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thì các cơ hội phát triển thị trường bất động sản vẫn có thể bị hạn chế nếu chúng ta bị tụt hậu bởi các chính sách pháp luật cũng như việc quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, đã có nhiều dấu hiệu tích cực cho thấy, các quy định về quy hoạch môi trường và cơ sở hạ tầng ở Việt Nam đang phát triển đồng bộ với xu hướng kinh tế vĩ mô, giúp mở ra nhiều cơ hội tiềm năng cho thị trường bất động sản. Sức hút phân khúc nhà hạng trung: Ông Nguyễn Thu Phong, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Tp.HCM Song hành với các yếu tố về tài chính, tiền tệ, các quy định mới của chính phủ trong thời gian gần đây nhằm mục đích tạo sự minh bạch cho thị trường bất động sản. Tuy vậy, cũng từ những chính sách này, nhiều nhà đầu tư cho rằng trong tương lai gần, thị trường bất động sản khó có khả năng phục hồi. Trong năm 2011 sẽ không có sự tăng trưởng đột biến, các doanh nghiệp bất động sản muốn thu hút khách hàng thì buộc phải nâng cao chất lượng công trình, tăng dịch vụ và tạo ra lợi thế cạnh tranh. Bên cạnh đó, với áp lực lạm phát và giảm giá đồng nội tệ, sẽ khó có khả năng giảm lãi suất trong thời gian tới. Đây là một lực cản đối không nhỏ đối với các nhà đầu tư khi lựa chọn thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hiện là một sân chơi lớn, các nhà đầu tư sáng suốt và có nhiều lựa chọn trước những quyết định đầu tư. Trong thời điểm hiện tại, các dự án căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục được chào bán nhưng không thấy tín hiệu khả quan về phía cầu. Phân khúc dự án đắc địa cũng không thu hút các nhà đầu tư, ngược lại họ có xu hướng quay lại những thị trường cũ, tìm kiếm những bất động sản có giá trị ở các khu như Phú Mỹ Hưng, Q.7, Thủ Thiêm, Q.2 (Tp.HCM). Năm 2011, tôi cho rằng phân khúc thị trường bất động sản hạng trung vẫn duy trì sức hút, các căn hộ dành cho khách hàng có thu nhập trung bình vẫn chiếm ưu thế lớn vì giá cả phù hợp với túi tiền của phần lớn những gia đình trẻ từ 25 đến 35 tuổi. Hơn thế nữa, loại hình này cạnh tranh hơn so với các bất động sản nhỏ lẻ vùng ven. Ngoài ra, phân khúc bất động sản du lịch cũng sẽ có triển vọng hơn, các khách hàng doanh nhân, những người giàu có đang nhắm vào cơ hội vừa tận hưởng dịch vụ du lịch, vừa đầu tư sinh lợi.

(Theo Doanh nhân)

• 0
• By Admin
• 30/12/2010
• 17