Bốn "cung bậc" của thị trường BĐS năm 2008

Đồ thị giá chung về bất động sản (BĐS) năm 2008 có thể tóm lược như sau: Quý I - giá tăng khá mạnh, Quý II - giá có tăng nhưng không đáng kể, Quý III - giá bắt đầu giảm nhưng không đáng kể, Quý IV - giá giảm đáng kể.

Giá BĐS đầu năm: "Lộc trên trời rơi xuống !"

Giới đầu tư và đầu cơ nhà đất đã gặt hái được một khoản lợi nhuận lớn từ thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ cuối tháng 12/2007 tới tháng 2/2008.

Theo tổng kết giá thị trường của một số dự án tại 2 đô thị lớn nhất nước (Hà Nội và TP.HCM) thì giá nhà đất vào đầu năm 2008 cao gấp 2 tới 3 lần so với đầu năm 2007.

Các "bong bóng kinh tế" trong thị trường BĐS đã mang lại rất nhiều lợi nhuận bất hợp lý cho các nhà đầu tư.

Lúc này, nhiều người đã ví von: Nhà đầu tư đang "hưởng lộc trên trời rơi xuống", lợi nhuận thu thêm được từ tình trạng tốc độ tăng giá quá cao trên thị trường đã gấp 3 - 4 lần lợi nhuận tính toán từ dự án đầu tư.

Trên thị trường, giá nhà đất ở nhiều khu vực thuộc 2 thành phố lớn này đã đạt tới ngưỡng 1 tỷ đồng/1m2. Số người đăng ký mua nhà dự án luôn luôn vượt từ 7 - 10 lần số lượng căn hộ bán ra của dự án.

Gia tăng "cầu ảo"

Cảnh tượng xếp hàng đăng ký mua căn hộ của dự án The Vista, Sky Garden 3, River View, Phú Hoàng Anh... ở TP.HCM là những minh chứng cho quan hệ cung - cầu bất thường này.

Việc tăng giá bất bình thường của thị trường nhà đất đã là nguyên nhân gây nên "cầu ảo" từ kỳ vọng có lợi nhuận khi mua được căn hộ và khi bán lại các phiếu đăng ký mua nhà đất.

Giá nhà đất cao cấp tăng nhanh đã kích thích giá nhà đất "bình dân" và giá đất nông nghiệp cũng tăng theo. Giá đất thuộc các dự án "bình dân", nơi kém thuận lợi trước đó chỉ khoảng 2 - 3 triệu đồng/1 m2, sau khi tăng giá cũng đạt mức 8 - 10 triệu đồng/1 m2. Giá đất vườn trước khi tăng giá chỉ khoảng 400 - 500 nghìn đồng/1 m2, sau đó đã tăng lên 3 - 4 triệu đồng/1 m2. Tháng cuối năm 2007 và tháng đầu năm 2008 là đỉnh điểm của hiện tượng sốt giá nhà đất trong giai đoạn này ở nước ta.

Tình trạng giá nhà đất tăng cao trong giai đoạn này làm cho hầu hết các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài đều chuyển vốn đầu tư vào thị trường BĐS.

Khi đó, nhiều ý kiến của các nhà đầu tư còn lạc quan khi cho rằng, Việt Nam đang bắt đầu tiếp cận giai đoạn phát triển với tỷ lệ đô thị hóa cao, tiềm năng rất lớn và rằng năm 2008 mới thực sự là thời gian phát triển mạnh hơn nữa của thị trường BĐS.

Thị trường "lao dốc" vào giữa năm

Quy luật thị trường, khi cầu tăng, ắt sẽ tăng cung. Tuy nhiên, sức cầu từ thị trường BĐS là "cầu ảo". Vì vậy khi giá hàng hoá tăng cao vào cuối tháng 2/2008, kèm theo các "triệu chứng" của nền kinh tế cho thấy các chỉ số lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ngay lập tức "nhảy" vào cuộc để điều chỉnh thị trường tiền tệ bằng việc phát hành tín phiếu bắt buộc.

Các ngân hàng thương mại (NHTM) cũng lập tức "thích nghi" với chính sách bằng việc ngừng cho vay mới đối với các dự án BĐS mới do lo ngại thị trường đang phát triển quá "nóng" nên có thể dẫn tới bất ổn định của thị trường tiền tệ.

Điều này đã đẩy các nhà đầu tư cũng như giới đầu cơ BĐS lâm vào tình trạng khó khăn về vốn. Các dự án sắp bắt đầu triển khai buộc phải ngừng lại, các dự án đang triển khai phải giảm tiến độ, một số dự án phải chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, các dự án gần hoàn thành phải sớm kết thúc để bán nhằm thu hồi vốn. Giá nhà đất trên thị trường đã chững lại và có xu hướng giảm giá.

Chưa dừng ở đó, cuối quý II, NHNN đã phải điều chỉnh lãi suất tín dụng của các NHTM nhằm nâng cao khả năng tiền dự trữ của các ngân hàng này. Ngay lập tức, mức lãi suất trần huy động vốn 12%/năm trước đây đã bị phá bỏ và các tổ chức tín dụng đã rầm rập tăng lãi suất.

Đến đây, thị trường BĐS hoàn toàn không có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay để hoạt động. Về nguyên tắc, trong tình trạng thị trường thiếu vốn thì hàng hóa sẽ khan hiếm, giá hàng hóa phải tăng cao. Nhưng trên thực tế, giá nhà đất bắt đầu chững lại và giảm.

Như vậy, chỉ có thể giải thích được là do một phần lớn vốn vay cho thị trường BĐS trước đây đã là nguồn cung vốn cho đầu cơ nhà đất, căn hộ của các dự án đã hoàn thành. Hạn chế vốn vay cho thị trường BĐS đã trực tiếp cắt đi nguồn cho đầu cơ BĐS.

Đến cuối tháng 6/2008, nhà đất trở nên rất khó bán và giá đã giảm ở mức đáng kể. Trong 3 tháng tiếp theo, giá nhà đất ở những nơi xa trung tâm đã giảm từ 20 - 30%. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS đã giảm tới đáy, không thể giảm hơn nữa.

Trong tháng 8 và 9, giá tiêu dùng bắt đầu chững lại, NHNN đã chính thức điều chỉnh giảm lãi suất tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã bắt đầu thực hiện giảm lãi suất cho vay.

Tuy nhiên, dù lãi suất tín dụng có giảm thì cũng chưa phải là mức lãi suất phù hợp với thị trường BĐS. Về lý thuyết, mức lãi suất ngân hàng 14-15% cũng không thể là động lực cho thị trường BĐS pháp triển (ở các nước phát triển mức lãi suất này chỉ 5%).

Nhà đầu cơ và đầu tư "buông" hẳn thị trường vào cuối năm

Trong tháng 10 và 11, giá nhà đất đã thực sự giảm ở nhiều thành phố. Hầu hết những người đầu cơ đang dần rời bỏ thị trường bị trầm lắng kéo dài, vốn bị ứ đọng, nợ nần ngân hàng căng thẳng.

Các nhà đầu tư vào các khu đô thị mới ở Hà Tây (cũ) cũng thất vọng vì kỳ vọng đón đầu đợt tăng giá khi Hà Tây được nhập vào Hà Nội đã không thành hiện thực. Áp lực trả nợ ngân hàng đã làm giá nhà đất thêm một lần nữa giảm mạnh.

Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư BĐS tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế), trong đó 2 thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP. HCM có tổng dư nợ chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay BĐS trong cả nước.

Theo nhiều chuyên gia, ước tính thì tổng số nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS sẽ lên tới gần 5% tổng dư nợ, chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng. Thêm vào đó, sắp tới là thời điểm chuyển từ năm 2008 sang năm 2009, nhiều hợp đồng vay đầu tư BĐS đến kỳ hạn phải trả nợ cả gốc và lãi. Trong khi, giá BĐS lại đang giảm 30 - 40%, thậm chí có nơi giảm tới 50 - 60%.

Tuy nhiên, một số ý kiến khác lại cho rằng, việc BĐS giảm giá đang có tác động làm tăng các giao dịch về nhà đất, là cơ hội cho lượng cầu thật có khả năng tiếp cận tới các nguồn cung của thị trường với giá hợp lý.

Theo VTCNews