Bơm vốn chưa hẳn chữa hết "bệnh" thị trường nhà đất

Bất cập từ chính sách đầu tư của doanh nghiệp

Tại hội thảo về giải pháp vực dậy thị trường bất động sản tại Hà Nội đầu tháng 11 này, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư CEO, nói rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trước nguy cơ phá sản. Ông Bình cho biết, tất cả các nguồn tài chính huy động cho thị trường nhà đất hầu như đã bị đóng.

Một dự án bất động sản nhỏ cũng phải cần vài trăm tỉ đồng tiền vốn đầu tư. Trước đây, với mỗi dự án, chủ đầu tư chỉ cần 20% vốn tự có, 80% còn lại được phép huy động từ nhiều nguồn khác nhau. Từ trước tới nay, ưu tiên số một trong việc huy động vốn đến từ khách hàng, sau đó mới đến ngân hàng.

Tuy nhiên, sau khi có quy định các dự án chỉ được phép huy động vốn từ khách hàng sau khi đã xây xong móng hoặc cơ sở hạ tầng, kênh huy động vốn từ khách hàng đã phần nào bị siết lại. Việc đầu tư xây dựng phần móng chiếm khoảng 20-30% tổng mức đầu tư, nên nếu doanh nghiệp không bán được hàng sẽ đối mặt với nguy cơ phá sản.

Cũng theo ông Bình, nếu doanh nghiệp có thực lực vốn 20% cũng dần cạn tiền với giai đoạn chuẩn bị dự án, giải phóng mặt bằng, không còn đủ vốn để xây phần móng hoặc cơ sở hạ tầng cho dự án. Đến khi cánh cửa huy động vốn từ ngân hàng cũng tiếp tục bị đóng lại, nguy cơ phá sản của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đến gần.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, nhiều doanh nghiệp đang trong cảnh dở khóc dở cười khi lỡ đầu tư 20% vốn vào giai đoạn một của dự án nhưng không có tiền để đầu tư tiếp. Ông Đực cho rằng, nguy cơ nhãn tiền của cuộc khủng hoảng nhà đất lần này là khả năng sụt giảm nguồn cung trên thị trường và sự chiếm lĩnh thị phần của nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Đực nói: "Nhà đầu tư trong nước kẹt vốn, nhà đầu tư nước ngoài sẽ nắm cơ hội mua lại dự án với giá thấp. Nếu cứ tình trạng này, khả năng sắp tới thị trường địa ốc trong nước sẽ trở thành sân chơi cho các nhà đầu tư nước ngoài".

Còn ông Nguyễn Quốc Y, Giám đốc tiếp thị Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức cũng chia sẻ quan điểm trên khi cho rằng, việc mua lại các công ty bất động sản Việt Nam với giá dưới mức thị trường và các dự án bất động sản với giá rẻ tại Việt Nam sẽ mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho các nhà đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp cũng nhìn nhận, trên thực tế, thị trường nhà đất từ trước tới nay được phát triển trên một biểu đồ ngược. Thị trường vốn dĩ đã mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn người dân có nhu cầu chỉ có khả năng mua nhà ở dưới mức 1.000 đô la Mỹ/m2, nhưng theo thống kê thì 60% số dự án nhà ở được xây dựng những năm gần đây lại có mức giá vượt quá khả năng của người dân. Vì vậy, khả năng sụt giảm nguồn cung đối với phân khúc nhà ở trung bình sẽ không thể tránh khỏi.

Những khó khăn về vốn của thị trường nhà đất thực chất đã xuất hiện từ những bất cập về chính sách đầu tư kinh doanh nhà ở. Các ngân hàng không muốn cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn vì các dự án và sản phẩm nhà ở có tính thanh khoản thấp. Ngoài ra, quy định hiện hành về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án rất phức tạp nên ngân hàng cũng ngần ngại cho các dự án vay dài hạn.

Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp chỉ được cấp khi doanh nghiệp thực hiện xong toàn bộ việc đền bù giải phóng mặt bằng. Dó đó, những thửa đất chưa có quyền sử dụng đất không thể thế chấp vay ngân hàng. Việc xây dựng cũng phải chờ dứt điểm công tác đền bù nên doanh nghiệp không thể thực hiện dự án từng phần, việc huy động vốn kéo dài, vòng quay vốn chậm dẫn đến giá thành nhà ở cao, khó tiêu thụ.

Thiếu cơ chế huy động nguồn vốn trung, dài hạn

Trong một buổi tọa đàm giữa giới kinh doanh bất động sản và giới ngân hàng về thực trạng của thị trường bất động sản và tài chính diễn ra gần đây tại Hà Nội, nhiều doanh nghiệp cho rằng đã bắt mạch được bệnh của thị trường bất động sản.

Cụ thể, việc khủng hoảng vốn và khủng hoảng niềm tin đối với thị trường sẽ diễn ra, kéo theo sự đổ vỡ của các công ty bất động sản, từ đó dẫn đến việc sụt giảm mạnh giá nhà ở. Giá nhà đất sụt giảm dắt dây việc sụt giá của phần lớn tài sản cầm cố, thế chấp của hệ thống ngân hàng, tài chính.

Tuy nhiên, đa phần các ý kiến đều phàn nàn về việc các giải pháp đưa ra nhằm vực dậy thị trường nhà đất đến nay đều có độ trễ nhất định. Vì thế tương lai thị trường nhà đất chắc chắn sẽ còn ảm đạm. Việc tín dụng hạ nhiệt là một tín hiệu vui cho thị trường nhưng cũng chưa đủ sức vực dậy niềm tin cho thị trường.

Trên thực tế, lãi suất đã giảm nhưng vẫn còn khá cao. Và một vấn đề khác, theo ông Bình của Công ty cổ phần đầu tư CEO, trước đây ngân hàng cho dự án vay lên tới 80%, nhưng hiện nay vay được 50% cũng là điều doanh nghiệp mơ ước. Điều quan trọng là, doanh nghiệp có được vay vốn hay không và vay với lãi suất như thế nào.

Bài toán cho thị trường nhà đất hiện nay không chỉ nằm ở việc hệ thống tài chính tiếp vốn nhanh với lãi suất thấp cho các dự án khả thi, mà cần phải có nguồn huy động vốn dài hơi để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, không bị trồi sụt trước những cú sốc về tài chính. Đây không là câu chuyện của riêng ngành bất động sản, ông Bình nói.

Ông Trần Luận, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Thiên Đức, đồng ý với nhận định của nhiều doanh nghiệp khác rằng thị trường nhà đất Việt Nam đang trầm lắng đến mức đáng báo động. Vì vậy cần phải có biện pháp tức thời.

Theo ông, các ngân hàng vẫn nên tiếp tục cho những dự án khả thi của những khách hàng không phải là thân cận hoặc không phải là khách hàng lớn vay với mức lãi suất thấp hơn nữa. Tuy nhiên, đó cũng chỉ là giải pháp trước mắt.

Tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện Quản lý kinh tế trung ương cho rằng, hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay về cơ bản vẫn là kinh doanh vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản lại cần vốn trung và dài hạn. Vì vậy chưa có một cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.

Còn ông Nguyễn Công Thành, Tổng giám đốc Công ty Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng lại cho rằng các chính sách về tài chính và tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông trên thị trường bất động sản. Hiện nay các ngân hàng hạn chế cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư bất động sản. Nguồn vốn đầu tư các dự án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu tư hoặc huy động vốn từ thị trường thứ cấp.

Đây là nguồn vốn không ổn định, không thể tạo cho chủ đầu tư xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống của thị trường. Vì vậy, chủ dự án không thể chủ động thực hiện theo tiến độ đã đề ra. Theo ông Nguyễn Ngọc Dương, Chủ tịch HĐQT Công ty Năm Ngôi Sao Việt, thị trường bất động sản đang trong thời kỳ sơ khai, nhiều dự án còn trong giai đoạn đầu tư nên tiêu tốn rất nhiều kinh phí.

Ông Dương ví von rằng thị trường nhà đất đang vào giai đoạn trồng cây chưa đến giai đoạn hái trái. Vì vậy, thị trường dễ bị tổn thương trước những cú thắt chặt về tài chính. Thị trường nhà đất hiện nay còn thiếu thị trường tài chính trung gian để bổ sung vốn hoạt động và đấu giá dự án khi cần thiết khiến doanh nghiệp bị thiệt hại lớn khi đi vay mượn ngân hàng để thực hiện dự án. Cũng do thiếu thị trường này mà ngân hàng cũng tỏ ra e ngại khi cho doanh nghiệp phát triển dự án vay, ông Dương nói.

Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, cần phải có Quỹ tín thác bất động sản (REIT). Đây là một công cụ thị trường vốn huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập.

Các REIT huy động quỹ để đầu tư và hoạt động dưới hình thức phát hành cổ phiếu trên thị trường vốn. Cổ phiếu REIT được giao dịch công khai trên thị trường vốn.

Theo bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM, REIT cung cấp một lối thoát hiểm cho các nhà đầu tư có thể bán các bất động sản có tính thanh khoản kém.

Hiện nay các nước tại châu Á đã có rất nhiều ưu đãi về thuế để thúc đẩy các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia tích cực vào thị trường REIT. Mô hình này đang ngày càng được nhân rộng tại các nước trên thế giới. Tuy nhiên, tại Việt Nam, mô hình này vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu.