Bất động sản khi nào mới được tái cho vay?

Bài toán giải cứu BĐS vì thế cũng liên quan mật thiết đến quyền lợi của nhóm ngân hàng, thay cho đối tượng doanh nghiệp BĐS vẫn bị nhắc đến như một “tội đồ” trước đây.

Đến lượt ngân hàng “ôm bom”

Khi nào các ngân hàng mới thực sự nới hầu bao cho dự án bất động sản? Đó là câu hỏi thường trực và khẩn thiết dành cho các doanh nghiệp nhà đất đang quá đỗi chán ngán trong một đống nợ nần cả cũ lẫn mới.

Lại gần hai tuần trôi qua kể từ khi chính sách “giải cứu BĐS” được chính thống đốc Ngân hàng nhà nước (NHNN) nêu ra. Nhưng chỉ một chủ trương vẫn là chưa đủ cho một quá trình cần tính thực chất nhiều hơn hẳn. Hiện tại, cũng như đại đa số các doanh nghiệp ngành sản xuất, nông nghiệp và xuất khẩu, doanh nghiệp BĐS vẫn hoàn toàn bị bế tắc đầu vay vốn mới. Mặc dù NHNN đã có yêu cầu ngân hàng cho cơ cấu lại nợ của doanh nghiệp, mà về thực chất là đảo nợ, nhưng một số ngân hàng nhỏ thiếu thanh khoản vẫn đang ráo riết đòi doanh nghiệp BĐS phải ít nhất trả được lãi vay đúng kỳ rồi mới có cơ sở để nói đến chuyện đảo nợ hay vay vốn mới.

17-19% càng chưa phải là vùng tỷ lệ lãi suất cho vay mà các doanh nghiệp BĐS có thể đặt cược số phận vào rủi ro. Vào quý 3/2011, khi mặt bằng lãi suất cho vay còn trên 20%, một bộ phận doanh nghiệp BĐS còn “dám” vay, nhưng ngặt nỗi vấn đề tái cấu trúc ngân hàng đang được nêu ra như một điều kiện cần, do đó cũng siết chặt thêm thanh khoản ngân hàng, vô hình trung đóng luôn cánh cửa vay vốn đối với doanh nghiệp. Còn giờ đây, khi lãi suất cho vay đã được giảm phần nào, lại là lúc mà doanh nghiệp BĐS lâm vào tình trạng mà các hiệp hội ngành nghề phải mô tả là “kiệt sức”. Chính những người đứng đầu của Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng nói thẳng thừng là ngay cả mức lãi suất cho vay 16% vẫn sẽ không thu hút được doanh nghiệp vay.

BIDV là ngân hàng đầu tiên giảm lãi suất cho vay BĐS về mức 16%. Xem ra, đó là mức ưu đãi bậc nhất hiện nay. Nhưng cứ cho là toàn bộ gói ưu đãi cho vay BĐS từ 4,000 - 5,000 tỷ đồng của BIDV được hấp thu hết, số vốn đó vẫn còn quá nhỏ so với yêu cầu được bơm thêm vốn từ rất nhiều dự án đang phơi sương nắng. Có ước tính cho rằng nguồn vốn bổ sung cần ít nhất 60,000 - 70,000 tỷ đồng nữa. Mà với số vốn này, hiển nhiên chỉ một mình BIDV không thể nào kham nổi.

Thực ra, nếu toàn bộ nhóm G12, thường chiếm đến 85% thị phần tín dụng toàn quốc, tham gia vào chiến dịch hỗ trợ vốn cho BĐS, tình hình sẽ không đến nỗi quá khó. Thế nhưng vấn đề hiện nay là các ngân hàng vẫn tiếp tục chờ đợi. Họ chờ đợi cái gì? Dù NHNN đã phát đi thông điệp chính thức, quý 2/2012 là thời gian để giảm lãi suất và tăng cho cho vay nhưng tính hiệu nghiệm của yêu cầu này lại chưa được xác định rõ ràng. Một minh chứng cho điều đó là sau khi NHNN phát đi văn bản số 1656 vào ngày 22/3/2012 thúc giục 5 ngân hàng thương mại là Agribank, Vietinbank, Vietcombank, BIDV và MHB tiết giảm chi phí và hạ lãi suất cho vay, đã một tháng trôi qua mà dòng tiền cho vay vẫn giậm chân tại chỗ.

Cái thế giậm chân như thế không chỉ là sự tuyệt vọng đối với doanh nghiệp BĐS mà còn là tâm trạng hết sức sốt ruột của các ngân hàng. Gần đây, một tính toán “ngoài lề” đã ước tính số tiền mặt đang lưu thông trong một thị trường tín dụng không chính thức nào đó vào khoảng gần một trăm ngàn tỷ đồng. Nếu một phần hoặc toàn bộ con số này thuộc về nguồn vốn dôi dư của các ngân hàng thì quả là sức ép phải cho vay của ngân hàng là khá lớn.

Đã trót thì phải trét

BĐS đã bị đẩy vào một tình thế quá khó để có thể tồn tại. Dù chưa có một cuộc khảo sát chính thức nào được thực hiện, nhưng với ước tính có đến 90% doanh nghiệp BĐS phụ thuộc vào 70% vốn ngân hàng, cùng với tình trạng sa sút đến mức tệ hại của ngành BĐS như hiện thời, quả là cơn khủng hoảng niềm tin của các doanh nghiệp BĐS đang lên đến mức cao trào. Sự khủng hoảng này không chỉ được khơi mào từ chuyện doanh nghiệp bị ngân hàng “cấm vận” trong suốt một thời gian dài, mà là nhiều doanh nghiệp đang không nhìn thấy tương lai, nhiều doanh nghiệp chỉ “thèm một cuộc sống không nợ nần” và muốn thoát hẳn khỏi cái thị trường nghiệt ngã này.

Vì lẽ đó, có thể vào tháng 5/2012, NHNN sẽ phải có thêm động tác “bảo đảm” cho các ngân hàng đối với việc cho vay BĐS. Động tác này sẽ phải có tính “quyết liệt” hơn hẳn những gì mà cơ quan này đã thể hiện. Muốn việc cho vay được suôn sẻ và có kết quả, chủ trương cho vay cần phải được thể hiện bằng một kế hoạch, với một lộ trình cụ thể về thời gian và các mức lãi suất.

Vào đầu tháng 4/2012, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng thông báo cho cơ quan này về gói hỗ trợ cho vay của từng ngân hàng trước ngày 12/4. Rất có thể là một số ngân hàng đã chủ động làm việc này trước cả khi được NHNN yêu cầu. Và các gói hỗ trợ cho vay như thế cũng là những cấu thành cần thiết trong kế hoạch cho vay của hệ thống ngân hàng đối với doanh nghiệp trong thời gian tới.

Một tín hiệu mới mẻ hơn trong những ngày gần đây là BIDV, lại một lần nữa là ngân hàng này, công bố về gói hỗ trợ cho vay mua nhà 4,000 tỷ đồng, với thời gian cho vay có thể lên đến 15 năm và mức cho vay có thể đạt tới 85% giá trị căn nhà. Nếu đúng như tiền lệ với BIDV luôn đi tắt đón đầu đối với những chính sách tín dụng của NHNN, cơ chế hỗ trợ mới này có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa rộng hơn đối với các ngân hàng khác. Sau BIDV, đã có HDBank và SeABank cũng đang áp dụng một gói hỗ trợ với tính chất tương tự.

Trong bối cảnh manh nha về thực giảm lãi suất và thực cho vay như thế, những ngày tới đây vẫn là một sự đánh đố đối với giới đầu tư. Từ giữa tháng 4/2012, trong giới đầu tư chứng khoán và BĐS đã lan truyền tin đồn về việc NHNN có thể tung ra chính sách áp trần lãi suất cho vay. Dù rằng trước đây đề xuất này đã được kiến nghị quá nhiều nhưng vẫn bị NHNN bỏ ngoài tai, hiện nay người ta vẫn mong mỏi cơ chế đó được thực hiện với ý nghĩa muộn còn hơn không.

Mặt khác, giới doanh nghiệp cũng không hề “quên” một công việc khác của NHNN: ngồi lại với Bộ Xây dựng để xây dựng bộ tiêu chí về nhà căn hộ mà Nhà nước cần mua lại của doanh nghiệp. Như thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã nhận xét, cơ chế mua lại nhà chung cư như thế không phải là cứu doanh nghiệp mà là cứu chính các ngân hàng, vốn đang nắm trong tay một lượng lớn dự án căn hộ do các doanh nghiệp BĐS gán nợ hoặc bị siết nợ.

Bài toán giải cứu BĐS vì thế cũng đang liên quan mật thiết đến quyền lợi của nhóm ngân hàng, thay cho đối tượng doanh nghiệp BĐS vẫn bị nhắc đến như một “tội đồ” trước đây. Nếu không giải quyết êm thấm e rằng đến một lúc nào đó, chính ngân hàng và nợ xấu liên hoàn trong hệ thống này mới là tác nhân gây ra sự sụp đổ cho huyết mạch tài chính quốc gia.

(Theo Vietstock)

• 237
• By Admin
• 24/04/2012
• 17