Bất động sản Tp.HCM năm 2009: Chờ đợi giá trị thực

Ở thị trường căn hộ chung cư cao cấp, sau khi giá bị thổi lên quá cao, giờ đã giảm đến phân nửa mà vẫn thưa thớt giao dịch. Trong khi phân khúc thị trường căn hộ loại trung bình vẫn khá hấp dẫn nhờ nhu cầu thực tế của người mua.

Dòng cao cấp ít giao dịch vì giá còn cao

Dù giá đã giảm 60-70% so với thời điểm sốt, các doanh nghiệp địa ốc khẳng định rằng giá đã chạm đáy, nhưng trên thực tế mức giá trên vẫn còn rất cao so thời điểm giữa cuối năm 2006 và chưa có dự án nào trở về với giá trị thực của nó.

Dự án Nam Long ở quận 9, có sổ đỏ, giữa năm 2006 giá chỉ 4- 5 triệu/m2, thời điểm sốt lên đến 16 triệu/m2, hiện nay đã giảm xuống còn khoảng 9-10 triệu/m2 nhưng vẫn rất ít giao dịch thành công; nguyên nhân chính là giá vẫn còn cao, gấp đôi giá ban đầu.

Tương tự, tại thời điểm trên, các dự án tại quận 2, 7, 9 và khu Nam Sài Gòn, chỉ có giá 6-8 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2006 và sang năm 2007 đã nhanh chóng vọt lên 12 triệu, rồi 16 triệu và đỉnh điểm 30 triệu đồng mỗi m2, có dự án tăng đến 200-300% giá trị thật. Bây giờ có giảm nhưng vẫn không thấy dự án nào xích lại gần hơn giá trị thực.

Trong khi đó, các dự án căn hộ cao cấp dù vẫn triển khai khá nhiều nơi nhưng thị trường vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc, ngoại trừ dự án căn hộ Sky Garden của Phú Mỹ Hưng đã bán được hơn 80%. Riêng nhà đất khu vực Phú Mỹ Hưng đứng giá chứ không giảm thêm. Nhiều nhà đầu tư cho rằng dự án trong đô thị Phú Mỹ Hưng vẫn ổn định trên thị trường do tác động của thông tin giá đất năm 2009.

Theo nhận định của các công ty phân tích bất động sản, giá căn hộ cao cấp đã giảm khoảng 50% nhưng vẫn chỉ là giảm phần “bong bóng”, còn với mức giá được rao bán hiện tại từ 18 triệu đồng/m2 căn hộ Phú Mỹ, Hoàng Anh Gia Lai 2,3... cho đến 2.500USD/m2, tương đương 1,7 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng/căn hộ thì chỉ đáp ứng cho đối tượng có thu nhập cao. Với những người có thu nhập trung bình khá thì mức giá trên vẫn vượt ngoài khả năng tài chính của họ.

Cho dù có những dấu hiệu tích cực từ các chính sách cho người nước ngoài mua nhà ở, hay gói kích cầu của Chính phủ nhưng theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực này, thị trường bất động sản năm 2009 sẽ khó có biến chuyển mạnh. Những tác động của sự suy giảm kinh tế sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường này. Không ít cái nhìn bi quan về sự đổ bể của một vài dự án bất động xuất phát từ hậu quả của “bong bóng” bất động sản bị thổi phồng năm 2007.

Dòng trung bình vẫn có khách

Trên thực tế, phân khúc nhà ở có giá 500-800 triệu đồng/căn hộ vẫn là thị trường hấp dẫn. Dự án của E.Home (Quận 9) vừa được tung ra khá thành công với dòng căn hộ giá vừa phải từ 481 triệu đồng/căn hộ là bằng chứng cho thấy phân khúc thị trường này đang có sức tiêu thụ mạnh và được khách hàng hưởng ứng.

Nguyên nhân chính dẫn tới sự thiếu hụt của dòng sản phẩm giá hợp lý này là không có một chính sách ưu đãi nào để khuyến khích các doanh nghiệp. Từ chính sách thuế, chi phí đầu vào... đều ngang bằng với dự án nhà cao cấp trong khi giá bán thấp hơn. Vì thế, các doanh nghiệp đều lao vào các dự án căn hộ cao cấp, bất chấp rủi ro để sớm thu lại vốn.

Theo TTXVN