Bất động sản: Lựa theo chiều gió

Cũng như nhiều lĩnh vực khác, thị trường bất động sản bắt đầu rớt dài. Tuy thế, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt Nam xuống dốc không chỉ từ suy thoái kinh tế.

Gió xoay chiều

Chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân khi nhìn nhận lại “cơn sốt lạnh” của thị trường đã khẳng định, hàng hóa bất động sản có cơ cấu không hợp lý. Các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư nhà ở cao cấp, diện tích rộng, giá thành cao. Trong khi phân khúc thị trường này chỉ chiếm khoảng 5% thị trường nhà ở.

Đã vậy, không chỉ có doanh nghiệp bất động sản “chuyên trách” mà hàng loạt các nhà đầu tư, tổng công ty, tập đoàn ở các lĩnh vực khác cũng đổ xô thành lập công ty địa ốc để xây nhà cao cấp. Nhiều ngân hàng thấy “bở” cũng có quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản...

Hệ quả tất yếu của xu hướng phát triển sản phẩm không theo định hướng đã khiến nhà cao cấp ê hề trong khi người mua không có. Chỉ trong thời gian ngắn, phân khúc thị trường này đã bão hòa, dấu hiệu của khủng hoảng thừa lan rộng.

Sản phẩm làm ra không bán được, giá liên tục rớt. Tại nhiều khu đô thị mới ở Hà Nội, chỉ trong nửa năm, giá nhà, đặc biệt là căn hộ cao cấp đã giảm từ 15-25%.

Nhớ lại quãng thời gian đầy khó khăn nửa cuối năm 2008, ông Trần Minh Quý, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) cho biết, số lượng giao dịch bất động sản thành công nói chung sụt giảm mạnh, khu vực Mỹ Đình - Trung Hòa - Trung Yên vốn rất nóng hồi đầu năm thì cuối năm chỉ giao dịch lác đác.

Không chỉ có UDIC hay những công ty bất động sản tầm trung khác, nhiều đại gia của thị trường bất động sản như Tổng Công ty cổ phần xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex), Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng gặp nhiều khó khăn khi thị trường xoay chiều đột ngột. Tuy nhiên, sự lúng túng của các doanh nghiệp cũng chỉ kéo dài cho tới cuối năm 2008, khi Bộ Xây dựng bắt đầu đưa ra định hướng mới cho thị trường bất động sản.

Chọn hướng đi đúng

Giữa lúc thị trường ảm đạm, không ít doanh nghiệp đã hoang mang, không biết nên đi theo hướng nào. Đây là việc làm không đơn giản, quyết định sự tồn vong của doanh nghiệp. Bởi khác với các sản phẩm hàng hóa khác, bất động sản có chu kỳ kinh doanh dài, lại đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn.

Nếu đi sai đường, 2-3 năm sau sản phẩm vẫn không bán được, khả năng doanh nghiệp gặp phải khó khăn về tài chính là cầm chắc. Những tháng cuối năm 2008, khi bình luận về hướng đi sắp tới của UDIC cũng như các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường suy giảm nghiêm trọng, ông Trần Minh Quý cho rằng, nên hướng tới sản phẩm vừa túi tiền của người dân.

“Mặt bằng giá hiện ở mức cao vì theo chính sách đất đai mới, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước tăng mạnh. Cộng thêm ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế thế giới, sức mua yếu đi nhiều nên chúng tôi suy tính là nên triển khai các dự án nhà bình dân thay vì tiếp tục đâm đầu vào “trào lưu” căn hộ cao cấp” - ông Trần Minh Quý nói.

Nhận định về sự “quay đầu” của giới kinh doanh bất động sản, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Vinaland Invest cho rằng, doanh nghiệp phải đi theo mô hình nhà cho người thu nhập thấp trong một khoảng thời gian vài chục năm nữa khi thu nhập của người dân vẫn còn ở mức trung bình. Cho rằng không xoay chiều, doanh nghiệp chắc “chết”, ông Trần Minh Quý nhận định, quy luật tất yếu là giá bất động sản sẽ ngày một hợp lý hơn.

“Doanh nghiệp phải bám sát thị trường. Thị trường giảm thì giá bán của doanh nghiệp cũng phải giảm và ngược lại chứ không thể làm trái với thị trường, tăng hay giảm tùy tiện...” - ông Quý nói.

Một minh chứng rõ nét cho “lối đi" sáng sủa nêu trên là thành công của Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu, chủ đầu tư khu đô thị mới Xa La, Hà Đông. Là một trong những doanh nghiệp nhanh nhạy, “rẽ lối” sớm, không say sưa với “trào lưu” chung cư cao cấp, doanh nghiệp này đã có “hàng” bình dân bán ra ngay trong quý I-2009. Khoảng 400 căn hộ từ 50 - 63 m2 với giá 600 - 650 triệu/căn ở Xa La đã được đăng ký mua hết chỉ trong vòng 1 tuần.

Hàng bán nhanh không chỉ vì giá hợp lý mà bởi ngoài khu Xa La, tại Hà Nội, trong thời điểm này, có rất ít dự án có căn hộ với diện tích từ 50 - 60 m2. Ông Nguyễn Hồng Sơn, Phó Ban quản lý dự án đô thị Xa La cho biết, hàng bình dân bán chạy là dấu hiệu tốt trong bối cảnh thị trường ảm đạm hiện nay.

Ông Nguyễn Hồng Sơn tâm sự: “Khi giá hợp lý, chất lượng đảm bảo, sản phẩm sẽ được người mua đón nhận tích cực. Diễn biến thị trường đã chứng tỏ hướng đi của chúng tôi hoàn toàn đúng đắn”.

Lựa gió chuyển hướng

Đi sau một chút, hiện nay, cũng như nhiều doanh nghiệp khác, UDIC đang ráo riết chuẩn bị cho những dự án nhà bình dân đầu tiên ở khu vực Vĩnh Tuy, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Không chỉ có các doanh nghiệp nhỏ và vừa nhanh chóng “nương theo chiều gió”, các đại gia như Vinaconex hay HUD cũng sớm chuyển hướng kinh doanh.

Ngay sau khi Vinaconex tung ra kế hoạch nhà xã hội, HUD cũng tuyên bố nhập cuộc. Trong năm nay, HUD sẽ dành 6,7 ha trong khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh (Hà Nội) để xây dựng 4.104 căn nhà ở xã hội, nhà bình dân.

Nhìn vào sự chuyển mình của các doanh nghiệp, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng tin rằng, năm 2009, nhà bình dân sẽ cứu thị trường bất động sản đang trên đà tụt dốc.

Với con số gần 2 triệu cán bộ, công chức, viên chức hiện có trên phạm vi cả nước (khoảng 250 nghìn cán bộ, công chức và trên 1,6 triệu viên chức), trong đó, khoảng 700.000 người, chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn, chưa có chỗ ở ổn định, nhà bình dân sẽ có phổ thị trường rất rộng.

Theo các chuyên gia về bất động sản, nếu các sản phẩm loại này xuất hiện trên thị trường với mức giá hợp túi tiền, chắc chắn, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn rất nhiều. Đúng như dự báo của các doanh nghiệp, từ Chính phủ tới chính quyền các đô thị lớn như TPHCM hay Hà Nội đều cam kết dành con số đầu tư hàng nghìn tỷ đồng cho nhà xã hội.

Trong ngắn hạn, “nguồn sữa” này rõ ràng sẽ giúp các doanh nghiệp chuyển hướng tìm lại được cơ hội trụ vững qua “cơn bão”, cũng là phương thuốc hữu hiệu để xốc lại và xác định hướng đi cho thị trường bất động sản trong những năm tới.

Theo Báo Doanh nhân