Bất động sản: Giải bài toán vốn dài hạn

Tiếp cận vốn ngân hàng thế nào?

Các chuyên gia ước tính giá trị các khoản vay cho thị trường bất động sản chiếm đến 70% giá thị trường của các tài sản đảm bảo.

Việc giá bất động sản đã giảm từ 20-50% so với đỉnh cao của năm ngoái đang làm cho mối quan hệ giữa người đi vay và người cho vay được dự báo sẽ rất căng thẳng vào cuối năm nay, nếu như giao dịch nhà đất vẫn ngừng trệ và giá bất động sản vẫn tiếp tục duy trì ở mức thấp như hiện nay.

Theo ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thương mại Địa ốc Thanh Bình, ngân hàng nên cho vay trở lại, bắt đầu từ những dự án có tính khả thi, đồng thời cho những cá nhân có năng lực trả nợ vay mua nhà trả chậm.

“Một khi có giao dịch, có thị trường thì câu chuyện quan hệ đôi bên sẽ được giải quyết dễ dàng hơn”.

Mặc dù lãnh đạo nhiều ngân hàng vẫn khẳng định tiếp tục duy trì cho vay bất động sản nhưng có vẻ như điều kiện vay quá khắt khe nên những người đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn này không nhiều.

Nếu dư nợ bất động sản của hệ thống ngân hàng sáu tháng đầu năm ngoái ở mức 10-15% tổng dư nợ thì cùng kỳ năm nay, tỷ lệ này ở các ngân hàng đều dưới 10%, một số ngân hàng chỉ ở mức 4%.

Chẳng hạn Ngân hàng Quân Đội, một trong những điều kiện để được ngân hàng này cho vay là dự án phải sở hữu vị trí đẹp tại TPHCM hay Hà Nội.

Trên một diễn đàn mới đây về tìm nguồn vốn cho thị trường bất động sản, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) từng đưa ra ví dụ về một dự án cũng có vị trí đẹp ở TPHCM để lưu ý là ngân hàng hiện chỉ ưu đãi cho vay đối với những dự án có tiềm năng sinh lợi lớn.

Theo bà Loan, doanh nghiệp chủ dự án này đã tiếp cận được nguồn vốn từ một quỹ đầu tư nước ngoài nhưng kèm theo điều kiện là phải được một ngân hàng bảo lãnh.

Tuy nhiên, do thiết kế dự án bị khống chế tầng cao, ngân hàng xét thấy tỷ suất lợi nhuận của dự án có khả năng không được như mong muốn nên không chịu bảo lãnh. Vì thế, quỹ nước ngoài cũng không dám cho vay!

Cũng tại diễn đàn nói trên, ông Huỳnh Minh, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Bản Việt, cũng cho rằng việc phát triển các nguồn vốn ngoài ngân hàng là giải pháp lâu dài, còn trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục dựa vào ngân hàng là chính.

Tuy nhiên, cùng với việc lãi suất cho vay đứng ở mức cao, có vẻ như việc tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản vẫn còn xa vời.

Theo ông Đặng Hoàng Vũ, “trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn là kênh cung cấp vốn chính, Ngân hàng Nhà nước cần chủ trương nâng tỉ lệ vốn vay trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. Vấn đề nợ xấu thuộc về trách nhiệm thẩm định dự án cho vay của các ngân hàng”.

Đa dạng hóa kênh huy động vốn

Trong những cuộc tọa đàm gần đây, các doanh nghiệp cũng đã bàn nhiều đến việc tìm kiếm những kênh huy động vốn khác ngoài ngân hàng.

Với loại hình trái phiếu bất động sản mà một vài doanh nghiệp đã thực hiện thành công trong năm 2007, đầu 2008, nhiều ý kiến cho rằng chúng chỉ thích hợp với một số chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, tạo được niềm tin nơi người mua.

Và dù loại hình này chưa có đầy đủ hành lang pháp lý cũng như điều kiện phát triển trong giai đoạn lạm phát hiện nay nhưng nhiều chuyên gia vẫn cho rằng về lâu dài, đó cũng là một kênh huy động vốn có nhiều ưu điểm.

Ông Vũ Công Chính, chuyên gia chứng khoán thuộc Công ty Chứng khoán ACB, từng viết trên TBKTSG về những ưu điểm này, gồm: thời gian huy động dài hạn; có thể huy động vốn của nhiều đối tượng, từ các quỹ đầu tư, công ty tài chính đến khách hàng cá nhân; có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc; doanh nghiệp được chủ động trong việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp.

Nhưng bên cạnh đó, cũng có ý kiến lo ngại tính rủi ro của trái phiếu bất động sản. Theo ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc chương trình chính sách công - Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn cả trái phiếu ngân hàng.

Ông Huỳnh Minh cũng cho rằng trong lúc này, hình thức trái phiếu bất động sản không còn hấp dẫn.Trong thời điểm khan vốn hiện nay, một lần nữa, hình thức quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) lại được đề cập.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, loại hình quỹ đầu tư này rất phổ biến ở các nước, nhà đầu tư có thể ủy thác cho công ty quản lý quỹ quyền đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời.

Quỹ này có thể được dùng để cho vay, có thể mua cổ phần đầu tư dự án, cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản.

Người bỏ vốn được sở hữu các chứng chỉ REIT, được hưởng lợi tức định kỳ nhưng phải chấp nhận rủi ro thị giá chứng chỉ REIT có thể bị giảm.

Cũng theo ông Châu, REIT ở nước ngoài thu hút được rất nhiều vốn nhàn rỗi trong xã hội, nguồn vốn không giới hạn cũng như không bị thúc ép tới kỳ đáo hạn như các khoản vay. “Hiệp hội Doanh nghiệp bất động sản TPHCM rất mong Nhà nước sớm ban hành khung pháp lý để quỹ này có thể hoạt động”, ông Châu nói.

Cũng có ý kiến lo ngại về tính hiệu quả của loại hình quỹ REIT do phần lớn nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nước chưa quen với việc đầu tư thông qua tổ chức trung gian. Một số ý kiến khác lại nghiêng về việc thúc đẩy nhanh quá trình “chứng khoán hóa” dự án bất động sản.

Chứng khoán bất động sản là loại chứng khoán được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện và nhà đầu tư có thể kiếm lời trên biến động giá trị bất động sản này. Chứng khoán bất động sản cũng được tự do chuyển nhượng như bất kỳ một loại chứng khoán nào khác trong quá trình thực hiện dự án.

Tuy nhiên, đã có lúc vấn đề này làm nảy sinh tranh cãi về giá trị của chứng khoán ở thời điểm hoàn tất dự án. Và cũng như REIT, huy động vốn dưới hình thức chứng khoán hóa bất động sản chưa có văn bản pháp luật nào quy định.

Tuy mỗi kênh huy động đều có ưu điểm cũng như khuyết điểm và hình thức nào cũng đang có những bàn cãi chưa dứt, song việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn theo đà phát triển của thị trường là điều cần thiết, mang tính tất yếu. Vấn đề là cần có khung pháp lý cho các định chế tài chính, thị trường tài chính liên thông được với thị trường bất động sản.

Ông Đặng Hoàng Vũ cho rằng một thị trường vốn lớn và có tác động sâu rộng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội như thị trường bất động sản không thể cứ trong tình trạng hết “sốt nóng” lại chuyển qua “sốt lạnh” mà một trong những nguyên nhân nằm ở những thay đổi quá đột ngột của các chính sách.

“Một cơ cấu tài chính vững vàng cho một thị trường bất động sản nhạy cảm là điều cần được nghĩ đến”, ông nói.

Theo TBKTSG

• 0
• By Admin
• 11/09/2008
• 17