Bảo lãnh bất động sản: Nhà nước đang làm việc của doanh nghiệp

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7 nêu rõ, chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính bảo lãnh việc bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng khi đi vào thực tế, quy định này vẫn còn nhiều ý kiến đa chiều từ phía doanh nghiệp.

Điều 56 của Luật này quy định rằng, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà. Điều này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Trong trường hợp giao dịch không thành thì ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước cùng các khoản tiền khác cho người mua nhà theo hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Song, theo cách nhìn nhận của chủ đầu tư dự án, ông Trần Xuân Lân cho hay, điều này tạo ra sự chồng chéo giữa doanh nghiệp và quản lý nhà nước. Thực chất là với quy định này thì cơ quan quản lý nhà nước đang làm việc của các doanh nghiệp. Bởi lẽ, bản chất bảo lãnh là hợp đồng dân sự do 2 bên thỏa thuận với nhau. Trên thực tế, có những chủ đầu tư được khách hàng tin tưởng rồi nên không cần bảo lãnh, tuy nhiên quy định vẫn bắt người ta bảo lãnh là không hợp lý.

Việc bảo lãnh bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai thực chất là nhà nước đang làm việc của doanh nghiệp

Hơn nữa, theo ông Lâm, hiện nay ngân hàng nhà nước chỉ định sẵn những ngân hàng nào được phép bảo lãnh. Nếu căn cứ theo nguyên tắc thì cái gì Nhà nước không cấm tức là được kinh doanh, như vậy tại sao lại có chuyện ngân hàng này được bảo lãnh mà ngân hàng kia lại không được? Vậy thì các ngân hàng được cấp giấy phép hành nghề cho hoạt động kinh doanh cần phải đủ các điều kiện nào? Xét về mặt logic thì điều này là trái với kinh tế thị trường.

Liên quan đến lo ngại bảo lãnh qua ngân hàng, giá nhà sẽ bị đội lên, vị này thừa nhận đó là điều là đương nhiên. Chắc chắn tiền bảo lãnh mua nhà thì khách hàng phải trả. Trường hợp khách hàng không tin tưởng thì mức phí bảo lãnh tối đa là 2% tổng chi phí theo quy định của Nhà nước. Như vậy có nghĩa là giá nhà sẽ đội lên thêm 2%. Con số này mặc dù không phải là lớn, tuy nhiên đối với những người mua nhà có thu nhập trung bình hoặc thấp thì đó cũng là khoản tiền không nhỏ.

Ông Lân cho biết, nhiều dự án nước ngoài như của Nhật Bản có hợp đồng hàng nghìn tỷ cũng không yêu cầu bảo lãnh hợp đồng, vì người ta đặt niềm tin vào nhau là chính bởi đã có quá trình làm việc lâu dài. Vấn đề này thực chất là dân sự, khi người mua nhà tin thì không cần phải bảo lãnh, nhưng nếu không tin sẽ phải chấp nhận mất thêm khoản phí này để được ngân hàng bảo đảm sẽ trả tiền nếu không hoàn thành tiến độ.