Bàn thêm về "Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản"
Những lợi ích về việc xây dựng chỉ số bất động sản
1. Đối với Chính phủ và các cơ quan thuộc trung ương
Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức để theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết sự nóng lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể có dự báo, mà nếu không có dự báo thì không thể có tư vấn kịp thời cho chính sách vĩ mô.
Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo nhiệt độ hiện tại và dự đoán nhiệt độ tương lai của thị trường đề bảo đảm các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả thực sự.
Về mặt đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn than phiền về chính sách, quy định tại Việt Nam hay thay đổi liên tục, gây ảnh hưởng đến kế hạch dự án mà nhà đầu tư đã lập. Trong thực tế Chính phủ khó tránh khỏi việc ban hành các quy định khẩn cấp tức thời để điều tiết sự lành mạnh của thị trường do bởi không có thông tin kịp thời và đầy đủ để dự đoán chính xác . Khi có cơ sở thông tin để ban hành các chính sách vĩ mô dài hạn, Chính phủ sẽ tránh được những lúng túng này, và tăng thêm uy tín của Việt Nam trong việc kêu gọi đầu tư, giảm thiểu rủi ro chính sách cho nhà đầu tư.
Khi có hệ thống thông tin này, Ngân hàng Nhà Nước sẽ có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để quyết định các chính sách tiền tệ. Chính quyền địa phương cũng có cơ sở để thiết lập các dự án quy hoạch một cách khoa học, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển chung của nền kinh tế.
2. Đối với hệ thống Ngân hàng và các quỹ đầu tư
Với hệ thống dữ liệu này, các ngân hàng sẽ có cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Hệ thống thông tin bất động sản sẽ cung cấp cho các ngân hàng các số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá trị giá thực. Hiện nay việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc vào các thông tin thị trường tại thời điểm, hoàn toàn thiếu các số liệu để dự báo tình hình thị trường trong giai đoạn xa hơn. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường phải kéo dài trong khoảng 3- 8 năm, do vậy, nếu không có hệ thống thông tin thì mức độ rủi ro của ngân hàng rất cao.
3. Đối với các nhà đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư có thể nhờ hệ thống thông tin để tránh các quyết định đầu tư vào phân khúc thị trường được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với cung cầu của thị trường.
4. Đối với dân chúng, người mua nhà ở
Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống dữ liệu để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn sản phẩm có giá trị thực phù hợp và lựa chọn thời điểm mua nhà khi có nguồn cung, tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung căng thẳng.
5. Đối với các công ty trong ngành xây dựng
Các công ty trong ngành xây dựng, bao gồm cả các công ty xây dựng, các công ty sản xuất và kinh doanh nhập khẩu vật liệu xây dựng, có thể căn cứ dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh thừa hoặc thiếu hàng, gây phát sinh chi phí.
6. Đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản)
Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công sẽ ảnh hưởng đến uy tín của sàn.
7. Đối với các nhà đầu tư trên thị trường chúng khoán
Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức hoạt động chuyên nghiệp như các nước trong khu vực thì giá trị chứng khoán của các công ty liên quan đến bất động sản (bao gồm cả các công ty xây dựng và vật liệu xây dựng) sẽ có mối liên quan chặt chẽ đến thông tin và nhiệt độ của thị trường bất động sản mà hệ thống thông tin cung cấp. Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ căn cứ vào các thông tin này đề ra quyết định đầu tư trong ngắn hạn hoặc dài hạn đúng đắn hơn.
8. Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu
Các nhà tư vấn và nghiên cứu sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của các Viện nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh việc tư vấn theo cảm tính như hiện nay. Hệ thống thông tin cũng sẽ giúp cho việc dự đoán có tính dài hơi hơn là các dự đoán ngắn hạn như hiện nay.
Cách tiếp cận và thử nghiệm hệ thống thông tin bất động sản tại Việt Nam
1. Các cơ quan liên quan
Việc xây dựng hệ thống sẽ cần thiết phải có sự tham gia của rất nhiều cơ quan như: Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng tại địa phương, Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các ngân hàng đầu tư & thương mại, Tổng Cục thuế và các Cục thuế địa phương, các phòng công chứng, Trung tâm thông tin nhà đất tại địa phương, các sàn giao dịch bất động sản… Mức độ phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này đến đâu sẽ tùy thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số, chỉ số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố thông tin sẽ dài hơn (hàng tháng, hàng quý...). DiaOcOnline
Các số liệu khác đã có sẵn nhưng cũng là nguồn thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung về thị trường bất động sản như GDP, tăng trưởng GDP, GDP bình quân đầu người, đầu tư mới trong nước và nước ngoài (đăng ký đầu tư và thực hiện), các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ (cán cân thanh toán, tỷ giá...) đều đang được cập nhật thường xuyên bởi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước.
2. Các quy định phải ban hành
Để có thể xây dựng và vận hành thành công hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ cần chỉ định một "nhạc trưởng" điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng là phù hợp nhất. Tuy nhiên Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng các Bộ ngành khác để phối hợp với Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả. Bản thân Bộ Xây dựng cũng cần thành lập tổ công tác để thực hiện nhiệm vụ này. Chính phủ cần ra các quy định về việc cung cấp thông tin cho hệ thống và các quy định chế tài để xử phạt các trường hợp cung cấp thông tin chậm trễ hoặc sai lệch.
3. Các bước triển khai
Tại Việt Nam, loại hình bất động sản là nhà ở có liên quan đến phần đông dân số và cũng đóng vai trò quan trọng về an sinh xã hội. Với tốc độ gia tăng dân số và xu hướng đô thị hóa, nhu cầu nhà ở sẽ phát sinh cho mọi tầng lớp dân chúng (dù ở mức thu nhập nào), cho nên nhà ở sẽ trở thành mối quan tâm lớn của Chính phủ. Vì vậy, hệ thống thông tin bất động sản Việt Nam trước tiên cần tập trung cho thị trường nhà ở. Hơn nữa, hiện nay Bộ Xây dựng cũng đã từng bước hoàn thiện các quy định - một cách chi tiết và chặt chẽ - liên quan đến quản lý nhà ở, nên việc lựa chọn phân khúc này để đầu tư xây dựng hệ thống thông tin sẽ không quá khó khăn. DiaOcOnline
Tuy nhiên, bước đầu, hệ thống thông tin chỉ nên được áp dụng thí điểm tại 2 thành phố Hà Nội và TPHCM, là 2 trung tâm kinh tế - văn hóa lớn của cả nước. Trong tương lai, khi hệ thống thông tin hoạt động ổn định, có thể phát triển việc ứng dụng tại các thành phố lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ… Theo Bloomberg thì mỗi khi có 1 căn nhà được khởi công, nó sẽ tạo ra thêm nhiều công việc xây dựng, và tất cả các khoản thu nhập phát sinh ấy sẽ được bơm trở lại nền kinh tế. Với chức năng quan trọng như vậy, thì chắc chắc việc quản lý thị trường bất động sản bằng hệ thống thông tin là giải pháp tối ưu và tất yếu.
Tóm lại, Vệt Nam có lợi thế tiến hành xây dựng hệ thống thông tin sau các nước khác nên có thể học hỏi nhiều từ các nước đã thực hiện. Tuy nhiên, đặc thù tình hình của Vệt Nam có nhiều điểm khác biệt so với các nước, do đó việc xây dựng hệ thống thông tin không phải đơn thuần là sao chép từ các nước đi trước, mà cần phải được cân nhắc lựa chọn sao cho phù hợp nhất với tình hình của Việt Nam thì mới bảo đảm tính hiệu quả, khả thi. Tất nhiên công việc này hoàn toàn không dễ dàng. Nhưng với lợi ích và hiệu quả mà hệ thống thông tin này có thể mang đến thì việc đầu tư thời gian và nguồn lực để xây dựng hệ thống là hoàn toàn xứng đáng. Đây cũng có thể được xem là hình mẫu cho việc cải cách điều hành vĩ mô nền kinh tế - xã hội Việt Nam theo xu hướng hiện đại hóa của thế giới.
1. Đối với Chính phủ và các cơ quan thuộc trung ương
Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức để theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết sự nóng lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể có dự báo, mà nếu không có dự báo thì không thể có tư vấn kịp thời cho chính sách vĩ mô.
Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo nhiệt độ hiện tại và dự đoán nhiệt độ tương lai của thị trường đề bảo đảm các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả thực sự.
Về mặt đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn than phiền về chính sách, quy định tại Việt Nam hay thay đổi liên tục, gây ảnh hưởng đến kế hạch dự án mà nhà đầu tư đã lập. Trong thực tế Chính phủ khó tránh khỏi việc ban hành các quy định khẩn cấp tức thời để điều tiết sự lành mạnh của thị trường do bởi không có thông tin kịp thời và đầy đủ để dự đoán chính xác . Khi có cơ sở thông tin để ban hành các chính sách vĩ mô dài hạn, Chính phủ sẽ tránh được những lúng túng này, và tăng thêm uy tín của Việt Nam trong việc kêu gọi đầu tư, giảm thiểu rủi ro chính sách cho nhà đầu tư.
Khi có hệ thống thông tin này, Ngân hàng Nhà Nước sẽ có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để quyết định các chính sách tiền tệ. Chính quyền địa phương cũng có cơ sở để thiết lập các dự án quy hoạch một cách khoa học, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển chung của nền kinh tế.
2. Đối với hệ thống Ngân hàng và các quỹ đầu tư
Với hệ thống dữ liệu này, các ngân hàng sẽ có cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Hệ thống thông tin bất động sản sẽ cung cấp cho các ngân hàng các số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá trị giá thực. Hiện nay việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc vào các thông tin thị trường tại thời điểm, hoàn toàn thiếu các số liệu để dự báo tình hình thị trường trong giai đoạn xa hơn. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường phải kéo dài trong khoảng 3- 8 năm, do vậy, nếu không có hệ thống thông tin thì mức độ rủi ro của ngân hàng rất cao.
3. Đối với các nhà đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư có thể nhờ hệ thống thông tin để tránh các quyết định đầu tư vào phân khúc thị trường được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với cung cầu của thị trường.
4. Đối với dân chúng, người mua nhà ở
Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống dữ liệu để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn sản phẩm có giá trị thực phù hợp và lựa chọn thời điểm mua nhà khi có nguồn cung, tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung căng thẳng.
5. Đối với các công ty trong ngành xây dựng
Các công ty trong ngành xây dựng, bao gồm cả các công ty xây dựng, các công ty sản xuất và kinh doanh nhập khẩu vật liệu xây dựng, có thể căn cứ dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh thừa hoặc thiếu hàng, gây phát sinh chi phí.
6. Đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản)
Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công sẽ ảnh hưởng đến uy tín của sàn.
7. Đối với các nhà đầu tư trên thị trường chúng khoán
Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức hoạt động chuyên nghiệp như các nước trong khu vực thì giá trị chứng khoán của các công ty liên quan đến bất động sản (bao gồm cả các công ty xây dựng và vật liệu xây dựng) sẽ có mối liên quan chặt chẽ đến thông tin và nhiệt độ của thị trường bất động sản mà hệ thống thông tin cung cấp. Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ căn cứ vào các thông tin này đề ra quyết định đầu tư trong ngắn hạn hoặc dài hạn đúng đắn hơn.
8. Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu
Các nhà tư vấn và nghiên cứu sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của các Viện nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh việc tư vấn theo cảm tính như hiện nay. Hệ thống thông tin cũng sẽ giúp cho việc dự đoán có tính dài hơi hơn là các dự đoán ngắn hạn như hiện nay.
Cách tiếp cận và thử nghiệm hệ thống thông tin bất động sản tại Việt Nam
1. Các cơ quan liên quan
Việc xây dựng hệ thống sẽ cần thiết phải có sự tham gia của rất nhiều cơ quan như: Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng tại địa phương, Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các ngân hàng đầu tư & thương mại, Tổng Cục thuế và các Cục thuế địa phương, các phòng công chứng, Trung tâm thông tin nhà đất tại địa phương, các sàn giao dịch bất động sản… Mức độ phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này đến đâu sẽ tùy thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số, chỉ số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố thông tin sẽ dài hơn (hàng tháng, hàng quý...). DiaOcOnline
Các số liệu khác đã có sẵn nhưng cũng là nguồn thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung về thị trường bất động sản như GDP, tăng trưởng GDP, GDP bình quân đầu người, đầu tư mới trong nước và nước ngoài (đăng ký đầu tư và thực hiện), các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ (cán cân thanh toán, tỷ giá...) đều đang được cập nhật thường xuyên bởi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước.
2. Các quy định phải ban hành
Để có thể xây dựng và vận hành thành công hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ cần chỉ định một "nhạc trưởng" điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng là phù hợp nhất. Tuy nhiên Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng các Bộ ngành khác để phối hợp với Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả. Bản thân Bộ Xây dựng cũng cần thành lập tổ công tác để thực hiện nhiệm vụ này. Chính phủ cần ra các quy định về việc cung cấp thông tin cho hệ thống và các quy định chế tài để xử phạt các trường hợp cung cấp thông tin chậm trễ hoặc sai lệch.
3. Các bước triển khai
Tại Việt Nam, loại hình bất động sản là nhà ở có liên quan đến phần đông dân số và cũng đóng vai trò quan trọng về an sinh xã hội. Với tốc độ gia tăng dân số và xu hướng đô thị hóa, nhu cầu nhà ở sẽ phát sinh cho mọi tầng lớp dân chúng (dù ở mức thu nhập nào), cho nên nhà ở sẽ trở thành mối quan tâm lớn của Chính phủ. Vì vậy, hệ thống thông tin bất động sản Việt Nam trước tiên cần tập trung cho thị trường nhà ở. Hơn nữa, hiện nay Bộ Xây dựng cũng đã từng bước hoàn thiện các quy định - một cách chi tiết và chặt chẽ - liên quan đến quản lý nhà ở, nên việc lựa chọn phân khúc này để đầu tư xây dựng hệ thống thông tin sẽ không quá khó khăn. DiaOcOnline
Tuy nhiên, bước đầu, hệ thống thông tin chỉ nên được áp dụng thí điểm tại 2 thành phố Hà Nội và TPHCM, là 2 trung tâm kinh tế - văn hóa lớn của cả nước. Trong tương lai, khi hệ thống thông tin hoạt động ổn định, có thể phát triển việc ứng dụng tại các thành phố lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ… Theo Bloomberg thì mỗi khi có 1 căn nhà được khởi công, nó sẽ tạo ra thêm nhiều công việc xây dựng, và tất cả các khoản thu nhập phát sinh ấy sẽ được bơm trở lại nền kinh tế. Với chức năng quan trọng như vậy, thì chắc chắc việc quản lý thị trường bất động sản bằng hệ thống thông tin là giải pháp tối ưu và tất yếu.
Tóm lại, Vệt Nam có lợi thế tiến hành xây dựng hệ thống thông tin sau các nước khác nên có thể học hỏi nhiều từ các nước đã thực hiện. Tuy nhiên, đặc thù tình hình của Vệt Nam có nhiều điểm khác biệt so với các nước, do đó việc xây dựng hệ thống thông tin không phải đơn thuần là sao chép từ các nước đi trước, mà cần phải được cân nhắc lựa chọn sao cho phù hợp nhất với tình hình của Việt Nam thì mới bảo đảm tính hiệu quả, khả thi. Tất nhiên công việc này hoàn toàn không dễ dàng. Nhưng với lợi ích và hiệu quả mà hệ thống thông tin này có thể mang đến thì việc đầu tư thời gian và nguồn lực để xây dựng hệ thống là hoàn toàn xứng đáng. Đây cũng có thể được xem là hình mẫu cho việc cải cách điều hành vĩ mô nền kinh tế - xã hội Việt Nam theo xu hướng hiện đại hóa của thế giới.
Theo TBKTSG
- 0
- By Admin
- 12/12/2008
- 17
