BĐS thương mại đang nằm trong tầm ngắm điều chỉnh

Cần “cảnh giác” cao với BĐS

Có nhiều luồng dư luận cho rằng, hiện còn quá sớm để nhận định bong bóng bất động sản (BĐS) đang hình thành. Thế nhưng trước diễn biến khó lường của thị trường BĐS thời gian qua, cùng với sự vào cuộc của các bộ, ngành cho thấy BĐS đang là mối lo thật sự. Tại hội nghị công tác 6 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng được tổ chức mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận định, tuy thị trường BĐS đã có sự hồi phục, nhưng tiềm ẩn nguy cơ bong bóng khi dư nợ tín dụng từng phân khúc không có sự phân bổ hợp lý.

Để xử lý những nguy cơ tiềm ẩn đó, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho hay, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xử lý vấn đề này theo hướng kiểm soát chặt hơn phân khúc nhà ở thương mại... Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, quy mô thị trường BĐS Việt Nam hiện nay vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ lại tương đương khoảng 16 tỷ USD, chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Trước đó, cuối tháng 6/2016, Bộ Xây dựng cũng có khuyến cáo Hà Nội và Tp.HCM lưu ý về diễn biến của thị trường địa ốc. Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng, tính từ tháng 10/2015 đến tháng 6/2016, TP. Hà Nội có 14.391 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, riêng 6 tháng đầu năm 2016 là 4.940 căn hộ. Còn Tp.HCM, 6 tháng đầu năm 2016 có 15.061 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường BĐS tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM có lượng cung hàng hóa khá lớn, tập trung chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp… Thời gian qua, lượng giao dịch BĐS đã có xu hướng chững lại, không tăng trưởng mạnh mẽ như thời gian trước. Do đó, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS khuyến cáo Hà Nội và Tp.HCM cần đánh giá lại nhu cầu của thị trường khi chấp thuận đầu tư các dự án phát triển nhà ở, không để xảy ra tình trạng lệch pha cung - cầu dễ gây bất ổn thị trường…

Cũng cuối tháng 6/2016, ông Lê Minh Hưng, Thống đốc NHNN Việt Nam đã có những khuyến cáo về những rủi ro khi nguồn vốn đổ vào BĐS tăng nhanh trong thời gian gần đây.

Thị trường BĐS được dự án báo sẽ rất khó khăn trong thời gian tới

Tại buổi làm việc của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc với lãnh đạo Tp.HCM cuối tháng 6, Thống đốc Lê Minh Hưng cho hay, tính đến nay tổng tài sản của các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 40% tổng tài sản toàn hệ thống, tín dụng chiếm gần 27%, huy động vốn chiếm gần 30%. Trong 6 tháng đầu năm 2016, tình hình hoạt động của các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố có nhiều điểm sáng và rất tích cực.

Đơn cử, huy động vốn trên địa bàn tăng 5,8% so với cuối năm ngoái và đây là mức tăng cao nhất trong vòng 3 năm trở lại đây, giúp tạo nguồn vốn cho vay phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố… Song, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng cũng lưu ý Tp.HCM, trong 6 tháng đầu năm nay, tín dụng cho vay chứng khoán, BĐS và tiêu dùng ở thành phố tăng khá mạnh, cao hơn mặt bằng chung của cả nước và cho thấy có thể tiềm ẩn một số vấn đề rủi ro...

Dường như có một sự “cảnh giác” cao độ đối với thị trường BĐS, bởi chỉ trong một thời gian ngắn, các bộ ngành chuyên ngành đều có những động thái cho thấy một sự cảnh giác cao đối với diễn biến của thị trường BĐS và đưa ra hướng điều chỉnh, đáng chú ý là những điều chỉnh từ thị trường vốn, quản lý chuyên ngành về cơ cấu nguồn hàng…

Sẽ rất khó khăn cho thị trường BĐS

Một trong những khó khăn lớn nhất đối với thị trường BĐS đó là những điều chỉnh từ thị trường vốn trong thời gian tới. Thông tư 06/2016 của NHNN sửa đổi bổ sung của Thông tư 36/2014 trước đó điều chỉnh tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 50% từ ngày 1/1/2017, lộ trình đến 1/1/2018 sẽ giảm tiếp còn 40%. Cùng với đó, áp dụng hệ số rủi ro của các khoản vay BĐS sẽ từ 150% lên 200% từ đầu năm 2017…

Tính đến cuối năm 2016, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của ngân hàng thương mại cổ phần là 36,90%, ngân hàng thương mại Nhà nước là 33,36%. Những tháng đầu năm 2016, tỉ lệ này đã rất gần mức 40% tại nhiều ngân hàng thương mại. Như vậy, room vốn huy động ngắn hạn cho vay dài hạn mà các ngân hàng có thể dành cho BĐS chỉ còn khoảng 15%.

Có thể nói, vốn luôn là vấn đề lớn đối với thị trường BĐS, những biến động từ thị trường vốn sẽ gây không ít khó khăn cho thị trường BĐS. Nhất là các doanh nghiệp BĐS Việt Nam chủ yếu hoạt động kinh doanh bằng vốn vay ngân hàng. Số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS. Tổng dư nợ BĐS của Việt Nam hiện tại vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Hầu hết các chuyên gia đều có chung nhận định là các doanh nghiệp BĐS đang “thở bằng mũi” của các ngân hàng.

Được biết, tại các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Tp.HCM tuần qua gần như là một không khí hoảng loạn khi hàng trăm khách hàng liên tục gọi về bày tỏ sự hoang mang, lo lắng. Điều này xuất phát từ việc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM công bố 77 dự án BĐS thế chấp ngân hàng để lấy vốn hoạt động. Khách hàng mua nhà trong các dự án này thật sự hoang mang vì họ không biết nếu dự án thế chấp ngân hàng thì người mua nhà có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

Trước đó, vụ việc dự án Harmona đã thế chấp ngân hàng và không thể hoàn thành việc trả nợ theo hạn, ngân hàng dọa siết nợ khiến cho hàng trăm khách hàng mua dự án này nhốn nháo. Riêng vụ việc này cũng đã có tác động không nhỏ đến tâm lý người mua nhà. Theo dự báo của các chuyên gia, nếu không minh bạch về việc 77 dự án nhà ở thế chấp ngân hàng thì tình hình sẽ rất căng thẳng, chẳng ai dám mua nhà trong những dự án này, khiến thị trường BĐS bị tác động rất nhiều.

Bên cạnh vấn đề về vốn, từ 15/8/2016, Thông tư 19 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở sẽ chính thức có hiệu lực. Như vậy, sẽ có nhiều quy định mới được áp dụng, đặc biệt việc sang nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được thực hiện rất chặt chẽ. Các chuyên gia đánh giá, khi áp dụng quy định mới, một bộ phận những nhà đầu tư thứ cấp BĐS mua đi bán lại sẽ gặp khó khăn và điều này sẽ tác động trực tiếp lên thị trường BĐS trong thời gian tới.

• 0
• By Admin
• 02/08/2016
• 17