BĐS nghỉ dưỡng cho thuê: Sau ánh hào quang là cạm bẫy

Mức lợi nhuận cam kết cho người mua tối thiểu 10 - 15%/năm (cố định trong 10 năm) của một số dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, căn hộ - khách sạn (condotel) đang thu hút sự quan tâm của giới trung lưu thành thị. Do giá trị đầu tư được đảm bảo bằng BĐS nên không ít người siêu lòng với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng khi bỏ tiền đầu tư vào phân khúc bất động sản này.

Nhưng trong khuôn khổ buổi tọa đàm “Cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng” được tổ chức mới đây tại Hà Nội, các nhà quản lý đất đai và thị trường BĐS đã chỉ ra những điểm yếu “chết người” đối với nhà đầu tư khi tham gia phân khúc đầu tư hấp dẫn này.

Theo các chuyên gia, trước khi bỏ tiền đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, người mua cần xem xét kỹ tính chất của dự án BĐS được chào thuê, bán. Nếu đó là dự án được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất 1 lần được quy hoạch làm nhà ở thì người mua sẽ được cấp sổ đỏ. Nhưng nếu đó là dự án thuê đất trả tiền hằng năm, quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ thì người mua chỉ có quyền kinh doanh trên phần tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho hay, có trường hợp nhà đầu tư gom đất nông nghiệp của người dân rồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dự án. Với những dự án này, người mua gặp rủi ro rất cao, bởi nếu hồ sơ pháp lý không rõ ràng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thành công thì BĐS đó sẽ không được công nhận và pháp luật bảo vệ. Điển hình như câu chuyện tại Dự án Điền Viên Thôn (huyện Ba Vì, TP. Hà Nội).

Theo bà Vân Anh, nếu nhà đầu tư được giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước làm dự án thì cũng cần phân biệt rõ là thuê đất trả tiền hằng năm hay giao đất nộp tiền sử dụng đất 1 lần. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, nhà đầu tư không có quyền chuyển quyền sử dụng đất, có nghĩa là người mua không có sổ đỏ.

Bà Vân Anh cho biết thêm, việc sử dụng đất để thực hiện các dự án BĐS nghỉ dưỡng phải căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Phải căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án. Người mua có sổ đỏ hay không có sổ đỏ phụ thuộc vào vấn đề này.

Theo khuyến cáo của các chuyên gia, đối với trường hợp chuyển nhượng dự án, người mua cần phải hiểu rõ chuyển nhượng ở đây là chuyển nhượng một phần dự án, tức là mua - bán một căn nhà. Điều 49, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định rõ, bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện để được làm chủ đầu tư dự án. “Việc chuyển nhượng 1 phần dự án còn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 50); trình tự thủ tục chuyển nhượng một phần dự án theo quy định tại Điều 51”.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang (Văn phòng Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự) phân tích, vấn đề sổ đỏ cho các căn hộ du lịch, dự án biệt thự nghỉ dưỡng tương đối phức tạp do tính đa dạng của các dự án. Trong trường hợp không có sổ đỏ như thỏa thuận ban đầu hoặc sổ đỏ cấp sai sẽ dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu. Trường hợp này, người mua có thể yêu cầu bên bán hoàn lại tiền hoặc căn cứ vào hợp đồng để yêu cầu tiếp tục và bên bán phải bồi thường.

Cũng theo luật sư Nguyễn Hưng Quang, khi tham gia đầu tư vào một BĐS mang tính thương mại như với biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ khách sạn, thay vì chỉ quan tâm đến sổ đỏ, thì một hợp đồng có thiết kế tốt với các điều khoản kín kẽ về dịch vụ, pháp lý,… sẽ giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua.

• 0
• By Admin
• 02/08/2016
• 17