Áp lực vốn đối với thị trường BĐS
Một trong những nguyên nhân được đưa ra là do nguồn vốn đầu tư bị thắt chặt, bên cạnh đấy là các quy định mới về tín dụng khiến cho những người có nhu cầu về nhà ở cũng rất khó huy động nguồn vốn từ ngân hàng.
Các chính sách tài chính - tiến tệ tác động mạnh mẽ tới thị trường BĐS Ảnh: Thu Hằng
Ông Nguyễn Xuân Ngọc, Phòng Khách hàng cá nhân Ngân hàng Quốc tế VIB cho biết, tại Thông tư 19, quy định về tỷ lệ sử dụng nguồn vốn huy động để cấp tín dụng vẫn được giữ nguyên, giới hạn đối với các ngân hàng là 80% và với các tổ chức tín dụng phi ngân hàng là 85%. Nhưng nguồn vốn huy động sẽ không loại trừ tiền gửi của Kho bạc Nhà nước như quy định trong Thông tư 13 (Điểm 3.2, Điều 18). Điều này có nghĩa là, sẽ có một số lượng vốn đáng kể được bổ sung vào nguồn tiền cho vay của các ngân hàng.
Cùng với đó, nguồn vốn huy động tại Thông tư 19 còn bổ sung thêm 25% tiền gửi không kỳ hạn của tổ chức kinh tế (trừ tổ chức tín dụng); không loại trừ tiền vay của tổ chức là Kho bạc Nhà nước và cho phép xác định thêm tiền vay của tổ chức tín dụng khác có kỳ hạn từ 3 tháng trở lên (trừ tiền vay để bù đắp thiếu hụt tạm thời đối với các tỷ lệ về khả năng chi trả). “Các quy định này sẽ giúp các ngân hàng thương mại chủ động hơn trong nguồn tiền cho vay, nhưng các khoản vay đầu tư chứng khoán, bất động sản vẫn phải chịu tỷ lệ an toàn vốn là 250%, chứ không giảm như kỳ vọng”, ông Ngọc nói.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu (GP.Invest) cho biết, hầu hết các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay đều phải trông chờ vào nguồn vốn ngân hàng. Việc Ngân hàng Nhà nước nâng tỷ lệ an toàn vốn với các khoản vay đầu tư bất động sản từ 100% lên 250% chắc chắn sẽ khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, bởi dù có thêm nguồn vốn huy động, nhưng các ngân hàng cũng sẽ phải hạn chế cho các doanh nghiệp này vay.
Thực tế cho thấy, lâu nay các doanh nghiệp BĐS thường trông chờ nguồn vốn vào ngân hàng. Việc ngân hàng thắt chặt mức cho vay không chỉ ảnh hưởng lớn đến tiến độ nhiều dự án mà còn đến nhu cầu mua của khách hàng và nhà đầu tư. Thị trường BĐS trầm lắng cũng có khi “bong bóng” giá một phần do thông tin biến động về tài chính tiền tệ, cũng như hoạch định quy hoạch vĩ mô từ phía nhà nước.
Theo ông Phạm Thành Hưng, Tổng giám đốc Công ty BĐS Thế Kỷ (Cen group) cho biết, lãi suất ngân hàng hiện nay quá cao làm cho chi phí đầu vào đội lên rất nhiều. Vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng làm tăng chi phí vốn, hoàn toàn tự chịu rủi ro đối với chủ đầu tư. Trong nhiều thời kỳ, ngân hàng quay lưng khi chủ đầu tư cần vốn nhất.
Còn theo TS Vũ Đình Ánh – phó viện Trưởng, Viện Nghiên cứu Thị trường Giá cả Bộ Tài chính - cho biết, các nguồn vốn trung và dài hạn không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường đang trong “cơn khát” vốn. Hiện nay nguồn vốn trung dài hạn chủ yếu cung cấp cho thị trường BĐS gồm: Vốn tín dụng trung dài hạn cho các DN và dự án BĐS, song nguồn vốn này chịu áp lực bởi các quy định cho vay BĐS, về cho vay thế chấp và xử lý tài sản thế chấp bằng BĐS cũng như những hạn chế trong khả năng huy động vốn trung dài hạn của các ngân hàng thương mại và các định chế tài chính của Việt Nam.
Ngân hàng vẫn là kênh huy động hữu hiệu
Theo Tiến sỹ Trần Kim Chung, Viên nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết: Ở Việt Nam hiện nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường BĐS vẫn là ngân hàng, nhưng nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được cho tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS hiện nay.
Thêm vào đó, một thực tế khác lại chứng minh đa phần các nhà đầu tư BĐS từ cá nhân cho đến công ty đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng để luân chuyển đầu tư sản phẩm. Cá nhân nếu muốn mua căn hộ cũng phải cần tiền từ ngân hàng để xoay, trả góp… các công ty cần nguồn vốn từ trung đến dài hạn để đầu tư dự án, công trình.
Bên cạnh đó, theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), hiện nay số DN kinh doanh BĐS có quy mô về vốn từ 10 tỷ đồng trở nên chỉ chiếm gần 30% tổng số DN. Số DN có vốn từ 500 tỷ đồng trở lên (30 triệu USD) chỉ chiếm 2,4%, còn lại phần lớn là vốn nhỏ không có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng. Trường hợp nguồn vốn từ ngân hàng gặp khó khăn thì DN sẽ không triển khai dự án được. Vì vậy, thường các DN phải huy động vốn trong nhân dân bằng cách vay vốn, góp vốn hoặc bán nhà hình thành trong tương lai... Trường hợp của dự án Thanh Hà tại Quận Hà Đông (Hà Nội) là một ví dụ. Trong những trường hợp như vậy, nếu quy trình triển khai dự án không suôn sẻ, nhà đầu tư góp vốn sẽ phải hứng chịu nhiều rủi ro nhất.
Tuy nhiên, theo Ông Wiliam Ross, đại diện Ngân hàng HSBC nhận định: Thị trường BĐS Việt Nam có vị trí rất quan trọng cho nền kinh tế. Một khi thị trường này sôi động sẽ thúc đẩy và kéo theo các lĩnh vực kinh tế khác, nhưng tại Việt Nam, các chủ dự án đang gặp khó khăn về nguồn vốn. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS luôn luôn trong tình trạng bất ổn. Ngân hàng là kênh huy động vốn chủ yếu hiện nay của các dự án, nhưng lại là dòng vốn ngắn hạn. Các nhà đầu tư rất dè chừng khi vay và luôn phải chịu áp lực lớn trong việc trả nợ. Tuy nhiên, để thị trường BĐS ổn định, cần phải có những bước đột phá về mặt chính sách, cải cách thủ tục hành chính và đặc biệt là tìm những kênh huy động vốn dài hạn hơn, bền vững hơn.
Vậy vốn cho thị trường BĐS sẽ lấy từ đâu? Câu trả lời của nhiều chuyên gia đều cho rằng: huy động trong dân cư bằng tiền kiều hối, tiết kiệm, và vay ngân hàng với lãi suất có thể chấp nhận được vẫn là những kênh đầu tư an toàn hiện nay. Bởi nguồn tiền trong dân cư thì vô cùng tiềm năng, nguồn vốn ấy cho BĐS sẽ là một nguồn bổ sung vốn “sạch”, có thể đảm bảo và mang lại nhiều lợi thế cho các bên nhưng rất khó để kiểm soát.
(Theo Tamnhin,Đầu tư)
- 256
- By Admin
- 06/10/2010
- 17
