Ai gánh hậu quả của chung cư tư nhân

Dễ xây, dễ bán

Có thể thấy, các “dự án” chung cư tư nhân đều “núp bóng” nhà ở riêng lẻ để xây dựng và bán lại cho các hộ gia đình. Theo quy định hiện hành, nhà ở riêng lẻ được phép bán căn hộ khi chủ nhà đáp ứng điều kiện “... mỗi tầng có hai căn hộ trở lên, được thiết kế, xây dựng khép kín (có phòng riêng, khu bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), diện tích căn hộ tối thiểu 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo Điều 70 - Luật Nhà ở”.

Tuy vậy, các quy định tại Điều 70 chỉ đề cập tới vấn đề sở hữu chung, riêng về nhà chung cư, không kèm thêm điều kiện cụ thể nào về môi trường, phòng cháy - chữa cháy hay yêu cầu về hạ tầng, quy mô dân số... Chính vì dễ xây, dễ bán, không có các điều kiện kèm theo nên sự có mặt của các tòa chung cư với quy mô từ 5-7 tới vài chục hộ gia đình trong các ngõ ngách dẫn đến những hậu quả phức tạp cho cộng đồng dân cư xung quanh như giao thông, đi lại khó khăn, phòng cháy, chữa cháy bất ổn, môi trường, an ninh, hạ tầng quá tải...

Thêm vào đó, nếu số lượng các tòa chung cư tư nhân tăng lên nhanh chóng, thiếu kiểm soát, thì hoàn toàn trái với chủ trương giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm. Theo Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, vùng lõi (4 quận nội thành cũ - Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng) sẽ cần giãn bớt 400.000 dân ra phía ngoài, chỉ duy trì quy mô dân số ở mức 800.000 người. Nay, nếu tiếp tục xây dựng các tòa chung cư nhỏ lẻ trong khu dân cư, tức là tiếp tục gia tăng dân số khu vực lõi, tạo thêm sức ép vốn đã vô cùng lớn lên hệ thống hạ tầng khu trung tâm...

Xem nhẹ luật pháp

Hiện nay, các “dự án” chung cư tư nhân cũng nhanh chóng “dập khuôn” theo các dự án bất động sản chính quy thực hiện “chiêu” huy động vốn bằng hình thức bán nhà trên giấy. Thay vì xây dựng xong mới mua đứt bán đoạn một lần, giờ, chung cư tư nhân cũng đóng tiền theo tiến độ, từ khi mới bắt đầu động thổ. Trong khi đó, theo các quy định tại Nghị định 71/NĐ-CP, hộ gia đình cá nhân chỉ được mua bán, cho thuê căn hộ sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó.

Khi bán căn hộ, phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung. Chiếu theo quy định trên, gần như 100% giao dịch mua bán căn hộ chung cư tư nhân hiện nay là phạm luật bởi tất cả mới là GCN chung cho cả tòa nhà, chưa có căn hộ riêng lẻ nào được cấp GCN! Ấy là mới xét ở góc độ chuyển nhượng, mua bán, chưa tính tới việc các công trình xây dựng chung cư tư nhân có giấy phép xây dựng hay chưa, ngay cả khi có phép thì có xây sai phép, tự ý “chồng” thêm tầng không...

Văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định 71/NĐ-CP nêu rõ, chung cư tư nhân được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đối với từng căn hộ riêng biệt trong tòa nhà). Khi đề nghị cấp GCN, ngoài các giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà ở hợp pháp, phải có bản sao giấy phép xây dựng (kèm theo các bản vẽ của từng tầng, từng căn hộ) và bản sao GCN đảm bảo an toàn chịu lực. Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp GCN cho người mua thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ phải ghi rõ các nội dung về diện tích thuộc sở hữu riêng - chung, diện tích sử dụng đất của tòa nhà, diện tích căn hộ... Ngoài ra, việc bán, cho thuê các căn hộ chung cư tư nhân không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ông Nguyễn Khắc Thọ cho rằng, về lâu dài, không nên khuyến khích xây dựng chung cư tư nhân bởi những hệ lụy nó có thể gây ra với hệ thống hạ tầng vốn đã quá cũ kỹ của Hà Nội.

Thế nhưng, đa số các cuộc chuyển nhượng căn hộ chung cư tư nhân hiện nay, thay vì hợp đồng, người ta lại chỉ ký với nhau “văn bản thỏa thuận mua bán căn hộ”. Thỏa thuận này được công chứng chứng nhận nhưng nhiều trường hợp chỉ soạn thành 3 bản. Người mua, người bán và cơ quan công chứng, mỗi bên giữ một bản. Như vậy, có thể hiểu, việc công chứng chẳng qua “giúp” tăng độ tin cậy giữa bên bán và bên mua, tạo ra “ảo giác” chặt chẽ về mặt pháp lý, chứ không hề phục vụ cho việc cấp GCN sau này. Bởi, nếu muốn cấp GCN, số bản công chứng phải là 5 bản.

Ngoài 3 bản do mỗi bên giữ một bản, còn phải có một bản nộp cho cơ quan thuế và một bản nộp cho cơ quan cấp GCN mới có cơ sở xem xét cấp GCN. Thực tế cũng chứng minh, tại một số quận, huyện, không có chủ nhà nào dại dột nộp hồ sơ xin cấp GCN cho từng căn hộ chung cư tư nhân. Điều này hoàn toàn dễ hiểu vì nếu trình hồ sơ xin cấp GCN cho từng hộ thì chủ nhà chẳng khác nào “lạy ông tôi ở bụi này”. Bởi khi xét duyệt hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ phải kiểm tra thực địa và chủ “dự án” chắc chắn sẽ bại lộ việc xây dựng sai phép, thậm chí cải tạo, nâng thêm tầng mà không xin phép...

(Theo ANTĐ)

• 0
• By Admin
• 22/04/2011
• 17