8 “rào cản” trên thị trường BĐS Việt Nam

Vấn đề đầu tiên: Nhận thức

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, rào cản đầu tiên trong số 8 rào cản chính là nhận thức nói chung của các cấp, ngành còn chưa đầy đủ. Vì thế, dù cố gắng hoàn thiện khung pháp lý, nhưng khung pháp lý đảm bảo cho thị trường BĐS có thể vận hành còn nhiều vấn đề. Đã có Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị, sắp tới chuẩn bị Luật phát triển đô thị, thế nhưng, nhiều quy định chưa hợp lý, còn cản trở, chưa minh bạch rõ ràng. Trong luật có những điều khoản, những quy định đưa ra để “không thua kém thế giới”, nhưng thực ra tính khả thi, tính hiện thực đến đâu thì người làm luật cũng không tính được, chỉ quy định cho có, “để làm quen”.

Vốn phụ thuộc, minh bạch hạn chế

Thị trường nhà ở, BĐS có đặc điểm nguồn vốn rất lớn, ví như đô thị ven sông Hồng cần chi phí tới 17 tỷ đô la Mỹ, hay như chỉ 1 nhà cao tầng có thể tốn 2 tỷ đô la. Nguồn vốn cần có là khổng lồ, dài hạn, nhưng thị trường BĐS Việt Nam từ khi hình thành đến giờ hoạt động như các ngành công nghiệp khác, cứ vay ngân hàng, có thêm một động thái nữa là vay khách hàng mà không có một nguồn vốn nào khác. Các quỹ BĐS vẫn còn là gì đó xa lạ với thị trường BĐS Việt Nam.

Trong khi đó, tính minh bạch còn nhiều hạn chế. Bắt đầu thực hiện bán nhà qua sàn từ 1/1/2009, sau 1 năm lượng hàng bán qua sàn chỉ khoảng 20%, còn 80% giao dịch khác là phạm luật, nhưng hầu như chưa xử lý được. Rồi ví như minh bạch trong đấu giá đất, sự bình đẳng giữa DNNN và DN tư nhân… cũng còn là vấn đề.

Giá cả thiếu kiểm soát

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thú thực, không mong kiểm soát được giá nhà ở và BĐS. “Nhưng rõ ràng Việt Nam đứng thứ 20 về mức độ đắt đỏ của giá  BĐS, trong khi nền kinh tế đứng thứ khoảng 110 toàn thế giới. Đó là điều không ổn, ẩn chứa bất cập. Giá quá cao so với nền kinh tế và mặt bằng thu nhập của người dân nên rõ ràng phải có biện pháp kiểm soát” – ông Nam nói.

Việt Nam đã thành lập Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường BĐS gồm rất nhiều bộ ngành, nhưng việc kiểm soát giá vẫn chưa tập trung. “Kiểm soát giá BĐS trong điều kiện giá đất tăng 5 lần thì làm sao mà kiểm soát được. Ở các dự án, chi phí đất chiếm tới 80% và là chi phí phát sinh lớn nhất. Ở một số khu vực đặc thù như trong nội thành chẳng hạn, có khi chi phí xây dựng 1%, chi phí đất 99%. Một khi chưa kiểm soát được giá đất, thì khó kiểm soát được giá BĐS. Mà khi thị trường bất ổn, thì người nghèo lại càng khó tiếp cận được”. Vì thế, kiểm soát giá phải kiểm soát từ nguồn cung, từ chính sách…

Hạ tầng kém làm thị trường co cụm

Bên cạnh vấn đề về cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng còn phức tạp, mất thời gian, thì hạ tầng kém là một trong những nguyên nhân khiến cho đầu tư BĐS co cụm. Trong khi các thành phố lớn của thế giới khu dân cư được phân tán cách trung tâm tới 60 – 70km thì ở Việt Nam, KĐT ở Bắc Ninh cách chỉ cách Hà Nội 30km đã chẳng có người ở. Hải Dương, Hải Phòng cũng không thể phát triển nổi thị trưởng BĐS. Các dự án co cụm ở gần nội thành, bởi khu vực xung quanh hạ tầng cơ sở và xã hội kém, không thuận tiện để ở, để đi lại. Một khi không giãn được dân, cứ co cụm hết vào nội thành, sẽ còn phát sinh nhiều vấn đề khác nữa.

Thị trường phát triển tự phát

Thời gian qua, thực tế thị trường phát triển quá nhanh, nhu cầu người dân tăng quá nhanh nên chính sách BĐS vẫn là kiểu vướng đâu  sửa đấy, còn định hướng phát triển có tính căn cơ, chiến lược... thì chưa làm được. Quy hoạch thủ đô giờ vẫn chưa duyệt, rồi phát triển các loại hình nhà như thế nào, bằng cách nào, nguồn vốn ở đâu, ai làm, phân lộ trình thế nào, quy mô ra sao... thì vẫn chưa có chiến lược lâu dài. Hiện, Chiến lược phát triển thị trường BĐS đến năm 2020, tầm nhìn 2030 đang được xây dựng, dự kiến quý 1/2011 mới hoàn thành. Một khi xương sống chiến lược chưa có thì các địa phương cũng chưa có nơi dựa vào mà phát triển thị trường BĐS đúng hướng được.

Rào cản thứ 8 chính là việc hậu kiểm chưa đến nơi đến chốn. Kiểm tra mới chỉ mang tính “rung chuông” mà thôi. Bởi thế, bắt đầu năm 2010, Bộ chỉ đạo dành thời gian, nhân lực tập trung vào công tác kiểm tra, “hạ quyết tâm” phải chấn chỉnh trong thời gian trước mắt.

(Theo PLVN)

• 0
• By Admin
• 10/11/2010
• 17