Nếu căn hộ bị thế chấp, người mua nhà có thể khởi kiện ra tòa

Còn nhiều vấn đề thắc mắc xung quanh quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, của ngân hàng và người mua nhà sẽ ra sao nếu bị chủ đầu tư đem thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng.

Mua nhà dự án đã thế chấp phải làm sao?

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án vay vốn ngân hàng để triển khai dự án là hoàn toàn bình thường. Vấn đề quan trọng là sức khỏe của chủ đầu tư ra sao, tỷ lệ vay tín dụng đối với một dự án là bao nhiêu.

Nhưng hiện tại có nhiều chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho tổ chức tín dụng, rồi lại đem bán nhà ở mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, cũng không thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp tương ứng (giải chấp). Thậm chí, có những chủ đầu tư sau khi thu đủ 100% tiền của người mua nhà, sổ đỏ đã được cấp nhưng lại không bàn giao cho khách hàng mà đi cầm cố để lấy tiền triển khai một dự án khác. Đây chính là điều phức tạp hơn cả.

Nếu đã đóng đầy đủ tiền nhưng chưa nhận được sổ đỏ thì người mua nhà có thể khởi kiện chủ đầu tư ra tòa. Ảnh minh họa

Theo chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, việc người mua nhà sau khi hoàn thiện đóng tiền theo hợp đồng nhưng vẫn không nhận được nhận sổ đỏ là không đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, người mua nhà có thể khởi kiện chủ đầu tư nếu căn hộ của mình bị cầm cố.

Chuyên gia này cho hay, ở Mỹ thì chủ đầu tư không có chuyện huy động vốn từ dân mà chủ đầu tư chỉ được vay vốn tín dụng để triển khai dự án và chỉ bán nhà khi thực hiện xong dự án. Nếu trong quá trình đang thi công có nhà đầu tư hoặc người mua nhà nào muốn đặt cọc hoặc đóng tiền trước thì phải nộp vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng và giải tỏa cho chủ đầu tư khi nhận nhà, bàn giao giấy tờ. Tại Việt Nam thì một số ngân hàng nhận thế chấp cũng buông lỏng, dễ dãi dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích.

Còn ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, chủ đầu tư, người mua nhà và ngân hàng nên ngồi lại với nhau, ký hợp đồng ghi nhớ 3 bên để thương thảo và giải quyết trường hợp này. Vấn đề lo nhất hiện nay là dự án ngừng thi công mà doanh nghiệp đã thu tiền từ người mua và vẫn nợ tiền ngân hàng.

Cách quản tốt nhất là dự án xây xong mới được bán

Thời gian qua, hầu hết người mua nhà tại các dự án rất bị động để bảo vệ quyền lợi của mình, vì vậy câu chuyện đặt ra quan trọng là giải pháp để hạn chế rủi ro cho người mua nhà.

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014 đã quy định chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, góp phần hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Chuyên gia đề nghị các ngân hàng cần phải quản lý chặt dòng tiền, thực hiện đầy đủ trách nhiệm và giám sát chủ đầu tư, giám sát tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay.

Đồng thời, ông cũng đề nghị luật pháp nên quy định theo hướng chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ ngân hàng để thực hiện dự án. Cho đến khi dự án xong mới có quyền bán và thu tiền từ người mua nhà. Cách thức được nhiều nước tiên tiến như Mỹ áp dụng.

Còn về phía chủ đầu tư, cần minh bạch hóa thông tin về dự án, chẳng hạn như tình trạng thế chấp, tiến độ bàn giao sổ đỏ, quản lý dòng tiền,… Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, xem xét quá khứ của doanh nghiệp đó qua các kênh như Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, Sở Tài Nguyên môi trường; kiểm tra pháp lý dự án nhà ở đủ điều kiện trước khi giao dịch.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực cũng cho rằng, các chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước như Sở Tài Nguyên Môi trường phải công khai, minh bạch thông tin về tình trạng thụ lý hồ sơ, thông tin về thế chấp của các chủ đầu tư, về yêu cầu cấp sổ đỏ. Đồng thời, vị này cũng khuyến cáo các doanh nghiệp công khai tất cả các thông tin về dự án như số tiền vay, cấp sổ đỏ, tiến độ trả nợ,.... Thông tin có thể được truyền tải qua báo chí hoặc trang web của doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp có dự án trong danh sách 77 dự án vừa công bố, phải nhanh chóng cung cấp thông tin rõ ràng đến khách hàng, tránh để công việc kinh doanh bị ảnh hưởng.

Thống kê cho thấy, có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS.

Theo quy định của pháp luật, khi đầu tư dự án BĐS, chủ đầu tư phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án BĐS có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Còn lại, chủ dự án có thể huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác, trong đó có vay vốn từ ngân hàng.

• 0
• By Admin
• 28/07/2016
• 17